買樓按揭天書：由零解答20大關鍵，詳解申請流程、壓力測試、開支全攻略

買樓置業是不少香港人的人生目標，但過程中最令人卻步的一環，往往是複雜的按揭申請。面對五花八門的按揭計劃、繁複的申請文件、難以理解的壓力測試，以及林林總總的相關開支，初次置業者難免感到徬徨無助。為此，我們準備了這本「買樓按揭天書」，旨在由零開始，一步步為你拆解申請按揭的20大關鍵問題。本文將會全面剖析申請前的準備工作、H按與P按等主流計劃的分別、詳盡的申請流程、壓力測試的計算方法，以至律師費、印花稅等所有潛在開支，助你釐清所有疑慮，充滿信心地踏出置業第一步。

申請按揭前準備：首期、文件與信貸評級

俗話說「機會是留給有準備的人」，申請按揭也一樣。在正式向銀行遞交申請之前，做好充足的準備功夫，不但可以令整個過程更順暢，還可以大大提高成功獲批的機會。這一步就像是起跑前的熱身，讓我們來看看需要準備好的三件大事：計算還款能力、整理文件，以及檢視自己的信貸記錄。

計算個人供款與入息比率 (DSR)

在銀行眼中，他們最關心的是「你是否有能力準時還款」。而供款與入息比率 (Debt-to-Service Ratio, DSR) 就是衡量這項能力的黃金標準。計算方法很直接，就是將你每月所有的債務支出（包括申請中的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等）加起來，再除以你的每月總收入。

根據金管局的指引，在沒有按揭保險的情況下，這個比率不可以超過50%。換句話說，你每月的總供款額，不能佔據你月薪的一半以上。在申請前自行計算一次，可以讓你對自己能負擔的樓價和貸款額有個清晰的概念，避免浪費時間在超出預算的物業上。

準備所需文件清單

當你計好數，心中有盤算後，下一步就是準備好銀彈，也就是證明你財務狀況的文件。銀行需要透過這些文件來核實你的身份和還款能力。提前準備妥當，可以加快審批流程。

身份及住址證明

這是最基本的部分。你需要準備香港永久性居民身份證的副本，以及最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單，上面的姓名和地址必須清晰及與你本人相符。

入息證明 (糧單、稅單、銀行月結單)

入息證明是整個申請的核心，用來證明你有穩定收入去支持按揭供款。

固定收入人士：通常需要提供最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示糧款入賬的銀行戶口月結單。
非固定收入人士：例如以佣金為主要收入的地產代理或自僱人士，銀行需要更長時間的記錄來評估你的平均收入。一般需要提供最少六個月的入息證明和相關的銀行月結單。

臨時買賣合約

當你選定心儀物業並與賣方簽訂臨時買賣合約後，這份文件就是你正式向銀行申請按揭的入場券。合約上會列明成交價、成交日期等重要資料，銀行會根據這些資訊來進行初步評估和物業估價。

查閱個人環聯 (TU) 信貸報告

如果說入息證明是你的現在，那麼環聯 (TransUnion, TU) 的信貸報告就是你的過去。這份報告詳盡記錄了你的信貸使用歷史，包括信用卡數量、貸款記錄、還款情況等，並會給予一個A至J的評級。

一個良好的信貸評級（例如A級或B級）會讓銀行對你的還款誠信更有信心。反之，若果有逾期還款記錄或過多信貸查詢，評級就會下降，可能影響你的貸款利率，甚至導致申請被拒絕。因此，強烈建議在申請按揭前，先自行查閱一次個人信貸報告，確保沒有任何意料之外的負面記錄。及早發現問題，就可以及時處理，為成功申請按揭鋪平道路。

香港主流按揭計劃種類比較

H按 (銀行同業拆息按揭)

揀選按揭計劃，就好像為自己的財務狀況選擇最合適的工具。在香港，H按是市場上最受歡迎的計劃之一。所謂H按，它的全名是「銀行同業拆息按揭」，意思就是你的按揭利率，會跟隨一個名為「香港銀行同業拆息」（HIBOR）的利率浮動。計算方法通常是「HIBOR + 一個指定的百分比」，例如 H+1.3%。這個計劃的吸引之處，在於當HIBOR處於低水平時，供樓的利息支出會相對較低。

HIBOR利率的波動與影響

HIBOR是銀行之間互相借貸時使用的利率，它每天都會變動，好像海面的波浪一樣，有時平靜，有時洶湧。這個利率對市場資金的鬆緊度非常敏感，同時亦深受美國利率政策的影響。因此，選擇H按的朋友，月供金額並不是固定不變的。當市場資金充裕，HIBOR走低時，你的供款會減少；反之，當市場銀根抽緊，HIBOR上升時，你的供款壓力就會隨之增加。這份彈性，既是它的優點，也是需要留意的特點。

鎖息上限 (Cap Rate) 的重要性

正因為HIBOR的波動性較大，為了給予供樓人士一份保障，幾乎所有銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」，一般稱為「Cap Rate」。這是一個非常重要的安全網。鎖息上限通常會與P按的最優惠利率（P）掛鈎，例如 P-2.5%。當「HIBOR + 指定百分比」計算出來的實際利率高於這個鎖息上限時，銀行就只會向你收取鎖息上限的利率。有了這個機制，即使HIBOR大幅抽升，你的按揭利率也不會無限期地上漲，讓你在規劃開支時有一個最高的預算。

P按 (最優惠利率按揭)

另一個主流選擇是P按，全名為「最優惠利率按揭」。與H按不同，P按的利率是基於各銀行自行制訂的「最優惠利率」（Prime Rate）來計算。計算方式通常是「P – 一個指定的百分比」，例如 P-2.25%。最優惠利率（P）的穩定性遠高於HIBOR，銀行不會輕易調整，通常只有在經濟環境出現較大變化，例如美國聯儲局大幅加息或減息後，本地銀行才會考慮跟隨調整。因此，選擇P按的供款額相對穩定，較容易預算。

大P與細P的分別

在了解P按時，你會發現市場上存在「大P」和「細P」之分。這並不是官方名稱，而是坊間的稱呼。現時，香港上海滙豐銀行、中國銀行（香港）及恒生銀行等主要銀行使用的是同一個、較低的P，被稱為「細P」。而渣打銀行、東亞銀行等則使用另一個稍高的P，被稱為「大P」。雖然兩者差距不大，但在比較不同銀行的P按計劃時，除了要看「P減幾多」之外，也要留意該銀行用的是「大P」還是「細P」，才能準確計算出實際的按揭利率。

定息按揭與按揭保險計劃 (高成數按揭)

除了H按和P按，市場上還有定息按揭計劃。這種計劃的特點是在指定年期內（例如首一至三年），按揭利率會固定不變。這為供樓人士提供了絕對的穩定性，期間完全不用理會市場利率的升跌。不過，定息期內的利率通常會比當時的H按或P按稍高，而在定息期結束後，計劃一般會自動轉為浮息的H按或P按。

至於按揭保險計劃，它並非一種利率計劃，而是一項讓買家可以申請高成數按揭的工具。如果你未能支付四成或以上的首期，便可以透過申請按揭保險，向銀行借取高達八成至九成的按揭貸款。申請人需要為此支付一筆保險費用，而這份保險的作用是保障承造按揭的銀行。換言之，按揭保險是與H按或P按計劃一併使用的，目的是幫助買家跨越首期的門檻。

按揭申請流程詳解

處理複雜的按揭申請，就如同考慮新式醫療方案前，必須先透徹了解例如代謝針副作用等資訊一樣，事前準備功夫絕不能馬虎。畢竟這關乎未來二、三十年的財務規劃。清晰掌握整個流程，就如有一幅清晰的地圖在手，讓你一步步順利實現置業夢想。

第一步：尋找銀行或按揭轉介中介

萬事起頭難，第一步就是決定向誰申請。你可以直接聯絡各大銀行，比較它們提供的按揭計劃。這個方法的好處是直接，但你可能需要花費大量時間逐家查詢和比較。另一個選擇是透過按揭轉介中介協助。他們熟悉市場上不同銀行的按揭產品，可以根據你的財務狀況，一次過為你篩選出最合適的幾個方案，並且通常不收取申請人費用。中介更能提供最新的現金回贈資訊和協助處理申請文件，節省不少時間和精力。

第二步：遞交申請及初步評估

選定心儀的銀行或方案後，下一步就是遞交正式申請。你需要提交之前準備好的文件，包括身份證明、入息證明（如糧單、稅單）及臨時買賣合約。銀行收到申請後，會進行初步評估。這一步銀行會審核你的信貸報告（TU），並計算你的供款與入息比率（DSR）是否符合金管局的要求。如果初步評估沒有問題，申請便會進入下一階段。

第三步：銀行進行物業估價

文件審批的同時，銀行會委託獨立的測量師行為你的物業進行估價。這個估價非常關鍵，因為銀行最終批出的貸款額，是基於物業估價或成交價（以較低者為準）。假如物業的估價低於你的成交價，即是所謂的「估價不足」，你便需要準備更多首期資金去填補差額。因此，在簽訂臨時買賣合約前，先行向銀行為物業作一個初步的網上估價，是一個穩妥的做法。

第四步：簽署貸款確認信及法律文件

當銀行完成所有審批和估價程序，並且認為你的申請符合資格，便會發出一封「貸款確認信」（Loan Facility Letter），有時也稱為「按揭貸款提議信」。這封信會詳細列明貸款金額、利率、年期、還款方式等所有重要條款。在你確認接受並簽署後，就需要委託律師處理後續的法律文件，包括簽署正式的按揭契據。當所有法律程序完成後，銀行便會在成交日將貸款額轉交予賣方，正式完成整個交易。

按揭壓力測試計算方法與要求

壓力測試基本概念

在申請按揭的過程中，壓力測試是銀行審批的重要關卡。這並非真實的利率情境，而是由香港金融管理局（金管局）設定的一個模擬場景。銀行會假設在現有利率之上，額外增加2厘（即2%）的利率，然後計算在這種「加壓」情況下，你的每月供款額佔入息的比率是否仍然處於穩健水平。設立這個機制的初衷，是為了確保借款人在未來利率上升的週期中，依然有足夠的還款能力，從而保障個人財務健康和整個銀行體系的穩定。簡單來說，這是一個財務穩健度的預先評估。

壓力測試計算公式及實例

壓力測試的計算主要分為兩部分。第一部分是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR），規定每月總供款額不能超過月入的50%。第二部分才是壓力測試，即假設利率上升2厘後，每月總供款額不能超過月入的60%。

讓我們用一個實例來說明：
假設你想借貸港幣500萬元，還款期30年，實際按揭利率為4.125%。

基本供款計算
在4.125%的利率下，每月供款額約為港幣24,232元。
根據DSR要求（供款不超過月入50%），你的最低月入需要是：$24,232 ÷ 50% = 港幣48,464元。
壓力測試計算
假設利率上升2厘，變為6.125% (4.125% + 2%)。
在6.125%的「加壓」利率下，每月供款額會增加至約港幣30,378元。
根據壓力測試要求（供款不超過月入60%），你的最低月入需要是：$30,378 ÷ 60% = 港幣50,630元。

綜合以上兩項測試，你必須擁有至少港幣50,630元的月入，才能同時滿足兩項要求，成功通過審批。

未能通過壓力測試的解決方案

如果初步計算發現自己的收入未能通過壓力測試，可以考慮以下幾個實際可行的方案來增加成功申請按揭的機會。

增加擔保人：最直接的方法是邀請一位信貸紀錄良好的近親（例如父母或配偶）作為按揭擔保人。將擔保人的收入計算在內，可以大幅提高家庭總收入，從而更容易滿足壓力測試的要求。
減少個人債務：銀行的DSR計算會包括你所有的債務，例如私人貸款、信用卡分期等。在申請按揭前，如果能先清還這些債務，就能降低你的總供款佔比，變相提升通過測試的機會。
增加首期資金：減少貸款額是另一個有效的方法。如果手頭上有額外資金，可以考慮投入更多首期，降低總借貸金額。貸款額減少，每月供款自然會下降，壓力測試的要求也隨之降低。
延長還款年期：將還款期盡量延長（例如由25年增至30年），可以攤薄每月的供款額。雖然總利息支出會增加，但這能有效降低眼前的供款壓力，有助於通過審批。

買樓按揭相關費用及開支

買樓除了首期和每月的供款，還有一些一次性的費用需要準備。很多人在計算開支時，往往會忽略這些「隱藏成本」。為了讓你的預算更準確，我們一起來看看申請按揭過程中，主要涉及哪些費用。清晰了解這些開支，能讓你更好地規劃財務，避免最後手忙腳亂。

銀行手續費

當你申請按揭時，銀行會處理大量文件和進行審批，因此會收取一筆手續費或申請費。這筆費用通常是幾千港元，視乎不同銀行而定。有時候，銀行為了吸引客戶，可能會推出優惠豁免這筆費用。所以在比較不同銀行的按揭計劃時，除了利率和回贈，也可以留意一下這項收費。

律師樓費用

買賣物業和承造按揭牽涉複雜的法律文件，必須經由律師處理，所以律師費是其中一項重要的開支。這筆費用主要包括幾個部分：處理樓宇買賣合約（樓契）的費用、草擬按揭契的費用，以及一些雜項支出，例如到土地註冊處查冊的費用。一般來說，銀行會提供一份認可的律師樓名單供你選擇，費用有機會較為相宜，建議在委託前先取得清晰的報價。

物業印花稅

物業印花稅是由稅務局徵收的稅項，是整個買樓開支中相當大的一部分。稅率的高低取決於物業的價格以及買家的身份。如果你是首次置業的香港永久性居民，便可以較優惠的「第2標準稅率」計算。稅款會按樓價以累進式計算，樓價越高，稅率也越高。這筆費用必須在簽署正式買賣合約後指定期限內繳付，所以在準備首期資金時，務必將這筆款項計算在內。

按揭保險費用

如果你希望申請高成數按揭（例如七成至九成），就需要經按揭保險計劃進行。按揭保險的原意是保障銀行，萬一借款人斷供，保險公司會賠償銀行部分的損失。而這份保險的保費，則由借款人承擔。保費的計算方式是按貸款額的一個百分比計算，成數越高、還款期越長，保費就會越貴。你可以選擇在承造按揭時一次過付清保費，或者將保費加到總貸款額中，分期攤還，後者會令總利息開支增加，但能減輕前期的資金壓力。

按揭常見問題 (FAQ)

轉按與加按有何分別？

置業後，你可能會聽到「轉按」和「加按」這兩個詞，它們都可以幫助業主取得額外資金，但操作和目的很不一樣。

轉按（Refinancing）是指將整筆按揭貸款由原來的A銀行，轉移到另一間能提供更佳條款的B銀行。這樣做的主要目的，通常是為了追求更低的按揭利率、賺取更高的現金回贈，或者延長還款年期。整個過程等於重新申請一次按揭，需要律師協助處理舊貸款的解除和新貸款的註冊。

加按（Top-up Mortgage）則是在原有按揭銀行的基礎上，利用物業的升值潛力，申請一筆額外的貸款。你的按揭會繼續留在原來的A銀行，只是貸款額增加了。加按的唯一目的就是套現，將物業升值的部份轉化為流動資金。由於不涉及更換銀行，手續通常比轉按簡單快捷。

簡單來說，轉按是「轉會」，為了更好的待遇。加按是「續約加薪」，留在原有地方獲取更多資金。

現金回贈需要注意什麼？

銀行為了吸引客戶，經常會提供現金回贈作為優惠，這筆錢確實很吸引。不過，接受回贈前有幾點需要清楚了解。

首先，回贈金額是根據最終批出的貸款額計算的。其次，根據金管局指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，超出的部份就需要從貸款本金中扣除。舉個例子，貸款額是500萬，銀行提供1.5%回贈（即75,000元）。回贈中超過1%的部份是0.5%（即25,000元），這25,000元便需要從你的貸款總額中扣減，或者你需要準備更多首期資金去填補差額。

另外，大部分按揭貸款都設有罰息期，通常為兩至三年。現金回贈同樣受此約束，如果你在期內提早還清貸款或轉按，銀行有權要求你退還全部或部份回贈金額。所以在決定轉按或賣樓前，一定要先計算清楚相關的條款。

村屋、唐樓或未補地價居屋可以申請按揭嗎？

可以，不過這幾類物業的按揭申請，銀行會有比較特別的考慮。

村屋和唐樓都可以申請按揭，但是銀行的審批會比較審慎。對於村屋，銀行非常著重物業的業權是否清晰、有沒有合法的進出路權等問題，估價也可能比較保守。至於唐樓，樓齡是關鍵因素，銀行會用一個指標（例如75年減去樓齡）來決定最長還款年期。如果樓齡太大，還款期就會很短，導致每月供款額很高。

未補地價的居屋情況就更特別。一手買家可以透過房屋委員會的擔保，向指定銀行申請高成數按揭，而且不需要通過壓力測試。但是，如果現有業主想為未補地價居屋申請轉按或加按套現，基本上是不被允許的。除非業主遇到突發的財政困難，例如是為家人籌措醫藥費，並能向房屋署提交證明文件申請，才有可能獲批。純粹為了個人周轉或投資的套現申請，一般都不會被接納。