【上車必讀】2025香港按揭申請終極指南：詳解14大關鍵，由流程、壓力測試到P按H按比較

在香港要成功「上車」置業，申請按揭貸款是必經的關鍵一步。面對繁複的申請流程、五花八門的按揭計劃，以及令人頭痛的壓力測試，不少準業主都感到無從入手。本篇【2025香港按揭申請終極指南】將為你一文釐清14大關鍵，由最基本的按揭概念、最新按揭成數、完整申請步驟、所需文件清單，到壓力測試要求、信貸評級（TU）的重要性，再深入比較P按與H按的優劣，並講解如何善用按揭保險計劃（按保）增加貸款額。無論你是首次置業，還是準備換樓，這份指南都能助你掃除所有疑慮，順利獲得銀行批核，踏出安居樂業的重要一步。

甚麼是按揭？基本概念入門

置業是人生大事，面對數百萬甚至上千萬的樓價，很少人能夠一次過全數支付。這時候，按揭就成為了實現置業夢想的關鍵橋樑。簡單來說，按揭（Mortgage）就是一種貸款，你向銀行借錢買樓，然後將購入的物業作為這筆貸款的抵押品。在還款期間，你每月定時向銀行償還本金和利息。假如無法履行還款責任，銀行就有權收回並出售該物業，用來抵銷未償還的貸款。整個過程，你就是借款人，銀行是貸款人，而你買的樓宇就是雙方協議下的抵押品。

按揭成數與貸款額上限

當你了解按揭的基本概念後，第一個會遇到的關鍵數字就是「按揭成數」（Loan-to-Value Ratio, LTV）。這個百分比代表銀行最多願意借出樓價的多少成。例如，一個價值800萬港元的物業，如果銀行批出的按揭成數是六成（60%），那麼貸款額的上限就是480萬港元（800萬 x 60%）。餘下的320萬港元，就是你需要自己準備的「首期」（Down Payment）。

按揭成數並非固定不變，它會受到香港金融管理局的指引、物業價格、申請人的入息狀況，以及是否首次置業等因素影響。若希望申請更高成數的按揭，例如八成或九成，就需要透過按揭保險計劃，這部分我們會在後文再詳細探討。

還款年期對每月供款的影響

決定了貸款額後，下一個要考慮的就是「還款年期」（Loan Tenor）。這是你用來償還整筆按揭貸款的總時間，在香港最長普遍為30年。還款年期的長短，會直接影響你每月的供款額和總利息支出，是一個重要的平衡取捨。

選擇較長的還款年期，例如30年，好處是將總貸款分攤在更多月份償還，每月的供款壓力自然較輕，讓手頭資金更鬆動。不過，因為利息是按年計算的，還款期愈長，你需要支付的總利息就會愈多。相反，選擇較短的年期，例如20年，雖然每月供款額會增加，但長遠來看，總利息支出會顯著減少。如何選擇最適合的年期，取決於你的個人財務規劃、收入穩定性與現金流管理。

申請按揭的完整流程

買樓是人生大事，申請按揭的過程看似複雜，但其實只要跟著清晰的步驟走，就能順利完成。我們將整個流程拆解成四個主要階段，由準備文件到最終簽約，一步步為你詳細解說。

第一步：初步評估與文件準備

在正式向銀行叩門前，做好初步評估和文件準備，絕對能讓之後的申請過程事半功倍。這一步的關鍵是清楚了解自己的財務狀況，並集齊銀行需要的所有文件。

所需入息證明文件清單

銀行需要透過這些文件，來評估你的還款能力和入息穩定性。不同職業背景的申請人，需要準備的文件略有不同：

固定月薪人士：
最近三個月的糧單
最近年度的稅務局評稅通知書
顯示薪金入帳的銀行戶口月結單
強積金 (MPF) 供款證明
非固定入息人士 (如佣金制、自僱人士)：
最近六個月的收入證明
最近一至兩年的稅務局評稅通知書
顯示相關收入的銀行戶口紀錄
(自僱人士適用) 有效的商業登記證、公司財務報表及利得稅報稅表

物業相關文件

除了個人財務文件，物業本身的資料同樣重要。在申請初期，最重要的文件就是已簽署的臨時買賣合約，這份文件列明了成交價、成交日期等關鍵交易細節，是銀行審批的基礎。

第二步：向銀行提交申請

當所有文件準備妥當後，就可以正式向銀行遞交按揭申請表。你可以選擇直接到心儀的銀行辦理，或者透過按揭轉介公司一次過向多間銀行申請，這樣可以比較不同銀行的批核條件和優惠，從中選擇最適合自己的一間。

第三步：物業估價與壓力測試

提交申請後，銀行便會展開內部的審批程序，當中兩個環節至關重要：

物業估價：銀行會委託估價行，評估你打算購入物業的市場價值。這個估價結果會直接影響最終的貸款額。如果銀行估價低於成交價，你可能需要準備更多首期資金。
壓力測試：這是金管局的要求，用來確保你在加息週期下仍有足夠的還款能力。銀行會假設現行按揭利率上升，然後計算你的每月供款與入息比率是否仍在合規範圍內。

第四步：獲取批核與簽署貸款文件

順利通過估價和壓力測試後，銀行就會發出正式的「按揭貸款確認信」(Facility Letter)。收到這份文件代表你的按揭申請已獲正式批准。請務必仔細閱讀信中所有條款，包括最終批核的貸款額、利率及年期。確認無誤後，你便可以到律師樓，簽署正式的按揭契據和其他法律文件，完成整個按揭申請流程。

影響按揭審批的關鍵因素

當銀行審批按揭申請時，並非只看單一因素。它們會從多個角度評估申請人的財務狀況，判斷借貸風險。簡單來說，銀行最關心三個核心問題：你的收入是否足夠並且穩定、你是否有能力應對未來利率上升的風險，以及你過去的理財習慣是否可靠。這三大支柱，就是入息水平、還款能力，以及信貸評級。

入息水平與穩定性

首先，入息是銀行評估中最直接的一環。銀行需要確保你有持續穩定的收入，用來準時償還未來幾十年的貸款。對於固定月薪的受薪人士，例如公務員或專業人士，銀行會視其收入為非常穩定，計算直接了當。但如果你的收入來源是佣金、花紅或自僱收入，銀行便會視為浮動入息。在計算這類收入時，銀行通常會參考你過去六至十二個月的平均數，然後再打一個折扣，例如只計算平均收入的八成，以反映其不確定性。所以，準備好足夠時間的入息證明，是證明還款能力的第一步。

壓力測試要求

除了目前的收入，銀行亦要評估你抵禦未來利率變動的能力。過往，所有申請人都必須通過香港金融管理局（金管局）設定的「壓力測試」。這個測試會假設按揭利率上升，然後計算在加息後，你的每月供款額是否仍在可負擔範圍內。不過，一個重要的更新是，金管局已於2025年2月暫停了這項針對住宅物業按揭的壓力測試要求。這意味著，目前申請按揭不再需要硬性通過加息後的還款能力評估。雖然官方要求暫停，但基本的「供款與入息比率」上限仍然存在，即你所有的債務供款（包括新申請的按揭）總額，一般不能超過你每月入息的50%。

信貸評級 (TU) 的重要性

最後，你的個人信貸報告（俗稱TU報告）就如一份個人財務的成績表。香港的銀行主要參考環聯（TransUnion）提供的信貸報告，這份報告詳細記錄了你的信貸使用狀況，包括信用卡數目、貸款紀錄、還款習慣等。一個良好的信貸評級（例如A至C級）向銀行證明你是一位負責任的借款人，這會讓審批過程更為順利，甚至有機會獲得更佳的貸款條件。相反，如果報告中出現逾期還款、過多信貸查詢或高額結欠等負面紀錄，則可能影響批核結果，甚至導致銀行拒絕你的申請。因此，在申請按揭前，先查閱自己的信貸報告，確保資料無誤，是一個非常明智的準備。

香港常見按揭計劃種類比較

選擇按揭計劃，是置業路上一個非常重要的決定。市面上主要有三種計劃，分別是P按、H按和定息按揭。它們的利率計算方式和風險水平都不同，了解清楚它們的分別，才能找到最適合自己財務狀況的方案。

P按 (最優惠利率按揭)

P按的「P」，是指最優惠利率 (Prime Rate)。這個利率由各間銀行自行決定，所以你會發現不同銀行的P是不一樣的。一般分為「大P」和「細P」。你的按揭利率計算方法很直接，就是用銀行的P減去一個百分比，例如 P – 2.5%。

P按的優點與缺點

P按最大的優點是穩定。因為P的調整頻率不高，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息時，香港的銀行才會跟隨調整。這代表你的每月供款額相對穩定，容易做好財務預算。不過，它的缺點是在低息環境下，利率通常會比H按高。

H按 (銀行同業拆息按揭)

H按的「H」，是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)。這是銀行之間互相借貸時使用的利率，會每日浮動。你的按揭利率計算方法，就是用H加上一個百分比，例如 H + 1.3%。現時大部分銀行都是以一個月HIBOR作為基準。

H按的優點與缺點

H按的優點是在加息周期前，利率通常非常低，可以節省不少利息支出。而且，現在絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常等於P按的利率。換句話說，即使H大幅飆升，你的還款利率最多也只會升至P按的水平，提供了一個保障。它的缺點就是波動性大，當拆息上升時，你的每月供款會隨之增加，預算上需要更有彈性。

定息按揭

定息按揭是指在指定年期內（例如首兩年或三年），你的按揭利率是完全鎖定的，不會跟隨市場利率變化。過了這個固定年期之後，利率通常會變回P按或H按計劃。這種計劃可以讓你完全確定未來幾年的供款額，不受任何加息因素影響。它的好處是提供了絕對的穩定性，但通常鎖定的利率會比當時的P按或H按稍高，而且市場上提供定息計劃的銀行不多。

善用政府按揭保險計劃

想成功置業，除了努力儲蓄首期，周詳的財務規劃也同樣重要。這個過程就好像為個人財務進行一次「低碳30」挑戰，目標是透過善用市場上的工具，有效減輕未來的供款負擔。按揭保險計劃（簡稱「按保」）就是其中一個極其實用的工具。

簡單來說，按揭保險是由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供的計劃。它的主要作用是讓銀行可以批出高於金管局規定的按揭成數上限。置業人士只需支付一筆保險費用，就能夠以較少的首期資金「上車」。銀行因為獲得了額外的保障，便願意承造更高成數的按揭貸款，例如八成甚至九成。這對於首期資金有限，特別是年輕的首次置業人士來說，無疑是一個達成置業目標的重要階梯。

按揭保險計劃 (按保) 申請資格

申請按揭保險，需要符合特定的資格要求。銀行和按保公司會仔細審核申請，確保申請人的財務狀況處於健康的「低碳」水平，而不是被債務纏身的「高碳」狀態。以下是幾個主要的申請條件：

物業價值：按揭保險計劃對物業的樓價設有上限。根據最新的政策，不同成數的按揭貸款對應不同的樓價範圍。例如，想申請最高九成按揭，樓價上限通常是一千萬港元。
申請人入息：申請人必須擁有穩定及固定的收入來源，並且需要通過銀行的壓力測試，證明即使在利率上升的情況下，仍具備充足的還款能力。
物業用途：申請按保的物業必須是用作自住用途，而出租物業一般不符合資格。
申請人身份：所有貸款申請人於申請時都未持有任何香港住宅物業，並且是固定受薪人士，便有機會申請最高九成按揭。如果申請人中有人已持有或擔保其他物業，可申請的按揭成數將會降低。

新舊按保計劃分別

政府在近年放寬了按揭保險計劃的樓價上限，坊間稱為「新按保」或「波叔plan」。這個新方案就好像一個更有效的低碳減肥法，讓更多置業人士能夠減輕首期的巨大壓力，更快達成目標。若想為自己的財務進行如同「低碳一個月」的短期衝刺規劃，了解新舊計劃的分別就非常重要。

最核心的分別在於樓價上限的調整：

最高九成按揭：在舊計劃下，只有400萬港元或以下的物業才能申請。但在新計劃下，這個上限大幅提升至1,000萬港元，讓更多市區的中小型單位符合資格。
最高八成按揭：舊計劃的樓價上限是600萬港元。新計劃則將其擴展至1,200萬港元，為換樓客或預算較充裕的買家提供了更多選擇。

此外，對於首次置業人士，新計劃下的壓力測試要求也相對寬鬆。即使未能完全通過傳統的壓力測試，只要供款與入息比率不超過50%，仍有機會獲批。這些調整無疑是為了幫助更多有穩定收入但首期不足的人士實現置業夢。

常見問題 (FAQ)

問：P按和H按之間，應該如何選擇？

答：這是一個很常見的抉擇，選擇P按還是H按，主要取決於申請人對未來利率走勢的預期和個人的風險承受能力。H按的利率與香港銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎，波動性較大。在減息週期，H按的實際利率通常會較低，供款開支會減少。為了保障借款人，H按計劃一般都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率水平相若。另一方面，P按的利率與最優惠利率(Prime Rate)掛鈎，相對穩定，較少受短期市場資金變動影響。如果希望每月供款額的穩定性較高，P按會是比較穩健的選擇。

問：如果我的信貸評級(TU)不佳，會否影響按揭申請？

答：信貸評級(TU)是銀行審批按揭時一項非常重要的參考指標。一個良好的信貸紀錄，代表申請人有準時還款的習慣，銀行會視為可靠的借款人，批核過程會比較順利，甚至有機會獲得更理想的利率或現金回贈。如果信貸評級不理想，例如有逾期還款紀錄，銀行可能會認為信貸風險較高。這可能導致批出的貸款額較低、利率較差，在某些情況下，申請甚至會被拒絕。因此在申請按揭前，先行查閱自己的信貸報告是明智的做法。

問：甚麼是「壓力測試」？無法通過會有甚麼後果？

答：壓力測試是金管局對銀行的一項監管要求，用來評估按揭申請人在利率上升時的還款能力。計算方法是將當前的按揭利率假設性地增加2厘，然後計算申請人的「供款與入息比率」(DSR)是否仍在規定的上限之內。如果無法通過壓力測試，銀行便不能批出按揭。不過，申請人可以考慮增加擔保人、延長還款年期（若未達上限），或者增加首期資金以降低貸款額，這些方法都有助於滿足壓力測試的要求。

問：申請按揭保險有甚麼好處？

答：按揭保險計劃（按保）的主要作用，是讓買家能以較少的首期資金，承造更高成數的按揭。根據金管局的指引，銀行一般最多只能為指定價值的物業提供六成按揭。但是，透過申請按保並支付相應的保費，合資格的首次置業人士最高可以申請到九成按揭。這個計劃大大降低了置業的入場門檻，對於首期資金有限的買家尤其有幫助。

問：收入不穩定（例如自僱或以佣金為主）的人士，申請按揭有甚麼需要注意？

答：對於收入來源並非固定月薪的申請人，銀行在審批時會更加審慎。一般來說，銀行會要求提供更長時間的入息證明，例如過去6至12個月的銀行月結單、稅單或經會計師審核的財務報表，用來計算出一個平均收入。銀行會使用這個平均收入來進行壓力測試。此外，銀行也會考慮申請人從事的行業前景、公司的穩定性等因素。建議這類申請人保持清晰的賬目紀錄，並預留較充裕的流動資金，這對提升銀行的批核信心有正面作用。