搞唔掂按揭？一文睇清5大申請關鍵：由壓力測試、揀Plan到批核全攻略

置業是人生大事，但面對複雜的按揭申請程序，由計算壓力測試、比較五花八門的按揭計劃，到準備繁瑣的證明文件，往往令準業主感到卻步。任何一個環節處理不當，都可能影響最終審批結果，甚至錯失心儀物業。本文將為您提供一站式的按揭申請全攻略，由淺入深拆解五大關鍵，助您理清思路，從前期準備、選擇最合適的按揭計劃（Plan），到順利通過審批，一步步輕鬆完成整個流程。

申請按揭前的準備：計算您的負擔能力

買樓是人生大事，而成功申請按揭是實現置業夢的關鍵一步。在正式向銀行提交申請之前，最重要的一環，就是清晰計算自己的負擔能力。這一步不僅讓您了解自己的預算上限，更能讓整個按揭申請過程更加順暢。讓我們一起看看，申請前需要準備好的幾項財務功課。

認識壓力測試與供款與入息比率 (DSR)

首先，您需要認識兩個非常重要的概念：供款與入息比率（DSR）和壓力測試。這兩項是銀行審批按揭的核心標準，用來評估您的還款能力。

供款與入息比率（DSR）是指您每月所有債務供款（包括按揭、私人貸款等）總額，佔您每月總入息的百分比。一般情況下，這個比率不能超過50%。

而壓力測試，則是銀行假設在未來利率上升2%的情況下，您的供款與入息比率。在這個假設情景下，您的供款佔入息比率也不能超過60%。這項測試確保即使市場利率波動，您仍然具備穩健的還款能力。簡單來說，通過這兩項測試，是成功獲批按揭的基本門檻。

計算首期、印花稅及其他雜費預算

除了每月供款，置業初期還有一筆可觀的前期開支需要準備。單純計算樓價是不足夠的，您必須將以下幾項費用納入預算：

首期：這是最大筆的前期支出，即是樓價扣除按揭貸款額後，您需要現金支付的部分。

印花稅：這是向政府繳付的稅項，稅率根據樓價而定。首次置業人士可享用較低的稅率，所以預算時需要特別留意。

其他雜費：這包括律師費、地產代理佣金、銀行物業估價費，以及後續可能需要的裝修費和傢俬購置費等。將這些雜費一併考慮，才能制定出一個更貼近現實的總預算。

準備所需文件清單

當您對自己的財務狀況有了充分了解後，就可以開始準備申請文件了。預先整理好所需文件，可以大大縮短銀行的審批時間。以下是一份基本的文件清單，讓您作好準備。

身份證明文件

最基本的文件就是您的身份證明，請準備好清晰的香港永久性居民身份證副本。

入息證明文件

這是向銀行證明您有穩定還款能力的最重要文件。不同職業背景的人士，需要準備的文件略有不同：

固定月薪人士：通常需要提供最近3個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單，以及最近一期的稅務局評稅通知書。

非固定收入或自僱人士：由於收入可能較為浮動，銀行需要更長時間的紀錄來評估您的平均收入。因此，您可能需要提供最近6至12個月的銀行月結單、公司財務報表或經審計的會計報告等文件。

臨時買賣合約

當您選定心儀的物業並與賣方達成協議後，便會簽署臨時買賣合約。這份文件列明了成交價、物業地址等關鍵資料，是向銀行正式遞交按揭申請的必要文件之一。銀行會根據合約上的資料，為物業進行估價及展開審批程序。

香港主要按揭計劃種類比較

H按（銀行同業拆息按揭）

在香港，H按是市場上最主流的按揭計劃。它的全名是「銀行同業拆息按揭」，當中的「H」就是指香港銀行同業拆息（HIBOR）。這個利率反映了銀行之間互相借貸的成本，所以會頻繁變動。您的最終按揭利率，通常會以一個月HIBOR利率為基礎，再加上銀行訂立的百分比（例如 H+1.3%）。

H按的優點

H按最大的吸引力在於利率透明度高，而且在低息環境下，供款利率可以非常低。因為HIBOR是公開的市場利率，每日更新，您可以清楚知道利率的走勢。過去十多年，香港長期處於低息週期，選擇H按的業主普遍都能享受到比P按更低的實際利率，從而節省不少利息開支。

H按的風險與鎖息上限（Cap Rate）

H按的風險在於其波動性。由於HIBOR與市場資金流動性息息相關，當市場出現波動，例如資金緊張時，HIBOR可能會在短時間內急升，直接增加您的供款壓力。為了減低這個風險，所有銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限通常會與P按利率掛鈎（例如 P-2.5%），意思是即使H利率大幅抽升，您的實際供款利率最高也只會去到鎖息上限的水平，為您的供款提供了一個重要的保障。

P按（最優惠利率按揭）

P按是另一種常見的按揭計劃，當中的「P」代表最優惠利率（Prime Rate）。這個利率由各家銀行自行釐定，是它們提供給最優質客戶的貸款利率。您的P按利率會以銀行的P利率為基礎，再減去一個特定的百分比（例如 P-2.75%）。

P按的優點

P按最大的優點是穩定。最優惠利率不會像HIBOR那樣每天變動，銀行通常只會在美國聯儲局宣佈加息或減息後，才會考慮調整P利率。這種穩定性讓您的每月供款額相對固定，更容易作出長遠的財務預算。在預期利率進入上升週期時，P按的穩定性就顯得特別有價值。

P按的風險與「大P」、「細P」之分

P按的利率透明度相對較低，因為P利率是由銀行自行決定的。市場上有「大P」和「細P」之分。「細P」主要由三間大型銀行（匯豐、恒生、中銀）採用，而其他大部分銀行則採用「大P」。兩者利率有些微差距，所以在比較不同銀行的P按計劃時，除了看利率百分比，也要留意它們採用的是哪一種P。

定息按揭

定息按揭是指在指定年期內（例如首兩年或三年），您的按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。完成定息期後，利率通常會變回H按或P按計劃。它的好處是能提供絕對的供款確定性，讓您在加息週期中無需擔心利率上升。但它的初始固定利率通常會比當時的H按或P按更高，是為穩定性付出的成本。

按揭保險計劃（按保）

按揭保險計劃（俗稱「按保」）並非一種獨立的按揭利率計劃，而是一項由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的保險。它的主要作用是讓買家可以申請高於金管局規定成數的按揭貸款。例如，合資格的首置買家可以透過按保申請高達九成的按揭。申請人需要為此支付一筆保費，而貸款本身依然會選用H按或P按計劃來計算利息。

按揭申請詳細流程拆解

準備好所有文件，計好數之後，就正式進入申請按揭的直路。整個流程看似複雜，但只要拆解成幾個清晰的步驟，就會發現其實一步一步跟著走，並不如想像中困難。這段路是置業旅程的關鍵部分，讓我們一起看看如何順利走完。

步驟一：選擇銀行或按揭轉介

首先，你要決定向誰申請按揭。主要有兩個途徑：直接向銀行申請，或者透過按揭轉介公司幫忙。

直接聯絡銀行是最傳統的方法。你可以先考慮自己的主要來往銀行（例如出糧戶口所在的銀行），因為他們對你的財務狀況已有一定了解，處理上可能較方便。當然，你也可以同時向幾家不同的銀行如滙豐、中銀或渣打等查詢，比較各家的按揭計劃、利率及現金回贈，從中挑選最適合自己的一間。這個方法的優點是直接，但缺點是需要自己花費大量時間逐一比較和溝通。

另一個選擇是尋找按揭轉介公司，例如經絡按揭、星之谷等。他們的角色就像一個中介平台，能夠一次過為你比較多間銀行的按揭方案，並根據你的情況提供專業意見。他們熟悉各銀行的審批準則，有助提高申請成功率。最重要的一點是，這類服務對申請人通常是免費的，因為他們的主要收入來自銀行的佣金。對於工作繁忙或想節省時間的申請人來說，這是一個相當方便的選擇。

步驟二：遞交申請及物業估價

選定了心儀的銀行或經轉介公司搭好線後，下一步就是遞交正式申請。你需要將之前準備好的所有文件，包括身份證明、入息證明及臨時買賣合約等，一次過提交給銀行。

銀行收到你的申請後，會立即為你的物業進行估價。這是非常關鍵的一環，因為銀行會根據估價報告來釐訂最終的貸款額。如果銀行的估價低於你的成交價，即是所謂的「估價不足」，你可能需要準備更多首期資金來填補差額。因此，在簽署臨時買賣合約前，最好先向銀行為物業做個初步估價，心中有個預算。

步驟三：銀行審批及簽署貸款文件

遞交文件後，便進入銀行的內部審批階段。審批過程中最核心的部分，就是銀行會仔細審核你的入息證明、查詢你的信貸報告（TU），並嚴格計算你的供款與入息比率及壓力測試是否「過關」。整個審批過程一般需時數星期，期間銀行職員可能會聯絡你補交文件或查詢資料。

當你的申請獲批後，銀行會發出一份「貸款確認信」（Loan Offer Letter）。這份文件會詳細列明你的貸款金額、利率、年期、現金回贈等所有重要條款。收到後，必須仔細閱讀所有內容，確認無誤後便可簽署作實，代表你正式接受這個按揭貸款。

步驟四：律師樓處理及提取貸款

簽妥貸款文件後，接下來的程序主要交由律師樓處理。你需要委託一位律師代表你處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件。你的代表律師會與銀行委派的律師溝通，處理所有法律程序，並安排將物業的按揭權註冊到土地註冊處（田土廳）。

最後，在正式的成交日當天，銀行會將批出的貸款額，直接轉賬至賣方的代表律師賬戶。這個過程稱為「提取貸款」（Drawdown）。交易完成後，你便正式成為業主，並會在下一個月開始你的供樓旅程。

影響按揭審批的關鍵因素

除了計清楚數，準備好文件，銀行最終批不批按揭，還會考慮幾個關鍵。這些因素就像是審批過程中的「計分卡」，直接影響你的申請結果。了解清楚這些要點，就能讓整個過程更加順利。

信貸評級（TU）的重要性

信貸評級（TU）可以看成是你的個人財務成績表。環聯（TransUnion）會根據你的信貸紀錄，例如有沒有準時清還信用卡數、私人貸款等，來評定一個等級。銀行在審批按揭時，一定會查閱這份報告，用來評估你是不是一個可靠的借款人。一份良好的信貸報告（例如A級或B級），代表你過往的還款紀錄良好，銀行自然會對你更有信心，審批過程會更順暢，甚至可能獲得更好的利率條件。相反，如果評級不理想，銀行可能會調高利率、降低貸款額，甚至直接拒絕你的申請。

樓齡與物業質素

銀行除了審查你本人，也會仔細評估你打算買入的物業，因為這層樓就是貸款的抵押品。樓齡是一個非常重要的考慮因素。一般來說，銀行會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長的還款年期。如果物業樓齡太高，例如超過五十年，銀行批出的還款年期就可能縮短，這會直接令你的每月供款額增加。此外，物業的質素也很關鍵。一些特殊情況，例如物業涉及僭建、業權不清，或者屬於較難轉售的單位（如凶宅），銀行在估價和審批時會非常保守，批出的貸款額亦可能大打折扣。

申請人的職業及收入穩定性

申請人的還款能力，是銀行審批的核心。銀行最看重的是穩定性。如果你是固定月薪的受僱人士，尤其是在大公司、公營機構或專業行業工作，銀行會視你的收入來源非常穩定，審批自然較為容易。如果你的收入主要來自佣金、花紅，或者是自僱人士和生意老闆，收入相對浮動，銀行就需要更多文件來證明你的收入穩定性，例如需要提供更長時間（如半年至一年）的銀行月結單和稅單作參考。剛剛轉工，或者工作年資較短，也可能讓銀行對你的收入穩定性存有疑問，所以保持一份穩定的工作對申請按揭有很大幫助。

按揭常見問題 (FAQ)

許多人關注健康問題，例如大腿肥胖的原因，但處理個人財務健康也同樣重要。在申請按揭的過程中，總會遇到一些疑問。我們整理了幾個置業新手最常遇到的問題，讓你一次看懂，順利完成申請。

轉按與加按有何分別？

這兩個詞語聽起來很相似，但概念完全不同，清楚分辨有助你作出最合適的財務決定。

簡單來說，「轉按」是指將整筆按揭貸款由原來的A銀行，轉移至提供更優惠條件的B銀行。目的通常是為了追求更低的利率或更高的現金回贈，但貸款額基本不變。

「加按」則是在不轉換銀行的情況下，向原來的A銀行申請提取物業的升值部分，套現資金。前提是物業價值上升，讓你有新的貸款空間。

現實中，更多人會選擇「轉按同時加按」。意思是將按揭由A銀行轉至B銀行，並且利用物業的升值潛力，向B銀行申請借取比原有貸款額更多的資金。這樣既可享受新銀行的優惠，又能套現一筆資金作其他周轉用途。

現金回贈需要注意什麼？

銀行為了吸引客戶轉按或申請新按揭，通常會提供現金回贈作為誘因。這筆回贈雖然吸引，但有幾點需要留意。

首先，回贈金額通常與貸款額掛鉤，以一個百分比計算。其次，大部分銀行都設有「罰息期」，一般為兩至三年。如果你在期內提早還清貸款或再次轉按，銀行有權收回全部或部分的現金回贈。最後，根據金管局指引，如果現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分需要從你的總貸款額中扣除。這會輕微影響你的最終借貸能力，在計算首期時要將這一點考慮在內。

如果壓力測試「唔過關」可以點算？

壓力測試是銀行評估你還款能力的重要關卡，即使現時已暫停，銀行內部仍可能作參考。萬一未能符合銀行的供款與入息比率要求，可以考慮以下幾個方法。

第一，增加擔保人。這是最直接的方法。銀行會將擔保人的收入計算在內，從而降低你的供款與入息比率，讓你更容易通過審批。擔保人通常需要是直系親屬。

第二，申請按揭保險。如果你是首次置業人士，可以考慮申請按揭保險計劃。在高成數按揭下，申請人若符合特定條件，可以豁免壓力測試的要求，前提是供款與入息比率不超過50%。

第三，延長還款年期。將還款期拉長（例如由25年延長至30年），每月的供款額就會降低，有助你符合供款與入息比率的要求。

第四，清還現有債務。如果你有其他私人貸款或信用卡分期，可以嘗試先清還這些債務。這樣可以減少你的每月總供款支出，改善供款與入息比率，提高成功批核的機會。