【2025按揭天書】新手置業必讀：一文看清18個關鍵步驟、壓力測試及銀行比較

置業「上車」是人生大事，但面對複雜的按揭申請程序，例如壓力測試、按揭成數、P按H按等術語，往往令新手感到無從入手。為此，我們準備了這份2025年最新版【按揭天書】，旨在為您化繁為簡，由申請前的基本概念、所需文件清單，到詳盡的關鍵申請步驟，再到各大銀行的利率及回贈比較，一應俱全。無論您是首次置業的新手，還是考慮轉按的業主，本文都能助您一文看清所有關鍵資訊，輕鬆選擇最適合自己的按揭方案，順利完成置業夢想。

按揭申請準備清單

踏入申請按揭的階段，就好像為一場重要的考試做準備。準備工夫做得越充足，過程自然越順利。這一步的關鍵，是讓銀行清楚看見你的財務狀況穩健，是一個可靠的貸款人。讓我們一起看看這份準備清單，一步步完成它。

評估個人財務狀況與還款能力

在向銀行遞交申請表之前，第一步是先為自己做一次全面的財務體檢。這不單是為了應對銀行的審查，更是為自己未來幾十年的財務健康負責。

首先，清晰計算你的每月總收入，不論是固定月薪，還是佣金、花紅等浮動收入，都應該有一個大概的平均數。然後，詳細列出你的每月固定支出，例如現有私人貸款、信用卡還款、保險費用及家庭開支等。

將「每月總債務支出」除以「每月總收入」，就可以得出你的供款與入息比率（DTI）。這個數字是銀行評估你還款能力的核心指標。自己先計算一次，心中有數，就能更準確地判斷自己能夠負擔的樓價和貸款額。同時，也要確保手頭上有足夠的資金應付首期、印花稅、律師費及地產代理佣金等前期開支。

準備所需文件（入息證明、住址證明等）

當你對自己的財務狀況有了掌握，下一步就是收集證明文件，將你的財務實力「紙本化」。銀行需要透過這些文件來核實你的身份、收入和財務背景。提前準備好，可以大大縮短審批時間。

一般而言，你需要準備以下文件：

• 個人身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
• 入息證明：
• 固定收入人士： 通常需要提交最近3至6個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。僱傭合約也能作為有力的輔助證明。
• 非固定收入人士： 由於收入較為浮動，銀行需要更長時間的紀錄來評估，一般需要提供最近6至12個月的入息證明及銀行紀錄。自僱人士則可能需要提交公司商業登記、最近的審計報告或利得稅稅單。
• 住址證明： 最近3個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
• 物業買賣文件： 已簽署的臨時買賣合約。
• 首期資金證明： 顯示你有足夠資金支付首期的銀行存摺或月結單紀錄。

提升信貸評級（TU）的技巧

你的信貸報告（俗稱TU報告）可說是你在銀行眼中的「財務成績表」。環聯（TransUnion）會根據你的信貸紀錄評定一個等級，由A至J不等。一個理想的信貸評級，不只影響你的按揭申請能否獲批，更可能影響最終的貸款利率和條件。

想提升自己的信貸評級，可以從以下幾方面入手：

• 準時還款： 這是最重要的一環。無論是信用卡賬單還是私人貸款，都必須準時清還。任何逾期還款紀錄都會直接對評級造成負面影響。
• 控制信貸使用率： 信貸使用率是指你的結欠總額佔信貸總額度的百分比。建議將此比率維持在50%以下，這向銀行表明你沒有過度依賴信貸。
• 避免短期內頻繁申請信貸： 每一次申請信用卡或貸款，相關機構都會查閱你的信貸報告，這些查詢紀錄會被保留。短期內有過多查詢紀錄，或會讓銀行覺得你對資金有迫切需求，從而影響評分。
• 定期查閱信貸報告： 你可以定期查閱自己的信貸報告，確保資料無誤。如果發現任何不準確的紀錄，應及早向環聯提出更正。
• 保留有良好還款紀錄的舊信用卡： 悠久的信貸歷史有助於提升評級。因此，不要輕易取消一張有良好還款紀錄的舊信用卡。

詳細按揭申請流程步驟

明白了按揭的基本概念後，就來到實際操作的環節。申請按揭的過程其實環環相扣，只要清楚掌握每一步的重點，整個過程就會順暢很多。接下來，我們會將流程拆解成四個主要步驟，讓你對申請過程有一個清晰的藍圖。

第一步：向銀行提交初步申請及文件

當你選定了心儀的物業，並且簽署了臨時買賣合約後，就可以正式向銀行遞交按揭申請。這一步主要是向銀行提供你的基本資料，讓銀行對你的財務狀況有一個初步的了解。你需要準備好一系列文件，這通常包括香港身份證、住址證明、入息證明（例如最近三個月的糧單、稅單或銀行月結單），以及臨時買賣合約。銀行收到文件後，會進行初步評估，判斷你的申請是否符合基本資格。

第二步：銀行進行物業估價

在你提交申請的同時，銀行會委託專業的測量師行為你的物業進行估價。這一步對於銀行來說非常重要，因為物業本身就是這筆貸款的抵押品。銀行的估價結果，會直接影響最終可以批出的貸款金額。如果估價不足，即銀行認為物業的價值低於你的成交價，你可能就需要準備更多的首期資金來填補差額。

第三步：銀行審批及壓力測試

這是整個申請流程中最核心的一環。銀行會詳細審核你提交的所有文件，並且會查閱你的信貸報告（TU），全面評估你的還款能力和信貸紀錄。在這個階段，銀行會為你進行壓力測試，模擬在利率上升的情況下，你的供款能力是否依然穩健。銀行需要確保即使未來利息增加，你仍然有足夠的能力應付每月的按揭供款，這也是保障銀行和借款人雙方風險的關鍵步驟。

第四步：簽署貸款信及法律文件

當你的按揭申請成功通過銀行的審批後，銀行就會正式發出一份「貸款條件信」（Facility Letter）。這份文件會詳細列明你的貸款額、利率、年期及所有條款細則。你需要仔細閱讀，確認無誤後，便要委託律師處理後續的法律程序。律師會協助你簽署正式的按揭契據及其他相關法律文件，完成後，銀行就會在指定的成交日，將貸款額直接支付給賣方，整個買賣及按揭流程便告完成。

比較不同銀行的按揭計劃

了解完按揭的基本概念後，下一步就是最實際的環節：比較不同銀行的按揭計劃。這一步非常關鍵，因為選擇哪間銀行，不只影響你的利率和每月供款，還關係到批核的順暢度。市面上的計劃五花八門，每間銀行主打的優惠也不同，我們一起看看如何從中找到最適合自己的方案。

主要銀行按揭利率及現金回贈比較

當我們比較按揭計劃時，最吸引眼球的通常是「利率」和「現金回贈」。香港的主要銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）和渣打銀行，它們提供的H按和P按利率其實非常接近，但細節上總有差異。

利率方面，H按計劃的實際利率會跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，但銀行通常會提供一個「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限多數與P按利率掛鈎，為你提供一個保障。現金回贈則是銀行直接給你的獎賞，通常是貸款額的一個百分比，例如1%或更高。這筆錢可以直接幫補你的律師費和裝修開支，非常吸引。

要注意的是，市場利率和回贈優惠變化很快，今天的最佳計劃可能下個月就變了。而且，現金回贈通常設有「罰息期」，如果你在指定時期內（例如兩至三年）轉按或提早還清貸款，銀行有權收回這筆回贈。

如何選擇最適合你的按揭計劃？

單純看利率和現金回贈並不足夠，一個「最適合」你的計劃，需要考慮更多個人化的因素。你可以從以下幾個方向思考：

首先，評估你對利率風險的承受能力。如果你認為未來利率會維持平穩甚至下跌，H按計劃可以讓你享受低息環境的好處。如果你追求穩定，不想每月供款額有太大波動，那麼選擇P按計劃會讓你更有預算。

其次，留意計劃的附加優惠。除了現金回贈，部分銀行會提供「高息存款掛鈎戶口」（Mortgage Link）。你可以將備用資金存入這個戶口，享受與按揭利率相同的存款利息，用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了你的供款成本。

最後，考慮銀行的審批取態。不同銀行對於申請人的入息證明、職業穩定性，甚至物業的樓齡和類型，都有不同的審批準則。有些銀行對自僱人士或收入不穩定者較為寬鬆，有些則對村屋或唐樓的估價較為進取。選擇一間批核機會較高的銀行，有時比爭取最低的利率更為重要。

尋找按揭轉介的好處

面對這麼多複雜的資訊，逐家銀行查詢比較確實費時失事。這時候，尋找專業的按揭轉介公司就是一個很聰明的選擇。

按揭轉介平台集合了各大銀行的最新按揭計劃資訊，讓你一目了然。你只需要提交一次申請資料，轉介顧問就會根據你的財務狀況和需要，為你分析哪幾間銀行的計劃最有利，以及哪間的批核機會最高。他們熟悉各銀行的審批準則，可以提供專業意見，避免你因文件不足或選錯銀行而被拒絕申請。

更重要的是，透過按揭轉介申請，很多時候能獲得額外的「轉介回贈」，這是你直接向銀行申請時沒有的。整個服務對申請人來說是完全免費的，因為轉介公司是向銀行收取佣金。總括而言，使用按揭轉介服務不僅省時省力，還可能幫你爭取到更佳的條款和額外獎賞，讓整個按揭申請過程更輕鬆順利。

常見問題（FAQ）

轉按（轉貸）是什麼？有什麼好處？

轉按，簡單來說，就是將你現有的樓宇按揭，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間提供更佳條款的銀行（B銀行）。這是一個相當普遍的理財操作。

這樣做的好處相當直接。最常見的原因是尋找更低的按揭利率，減輕每月的供款負擔。同時，新銀行為了吸引客戶，通常會提供吸引的現金回贈，這筆金額有時可以覆蓋轉按過程中涉及的律師費等開支。此外，轉按也是一個重新評估物業價值的好時機，如果物業升值，你甚至可以考慮下一步的操作，也就是加按套現。

加按套現是如何操作的？

加按套現是建基於你的物業已經升值。操作原理是向銀行申請一筆新的按揭貸款，這筆貸款的金額是根據物業最新的估值來計算，而不是你當初的買入價。

舉一個例子，假設你的物業現時估值為800萬港元，而原有的按揭貸款餘額尚餘300萬港元。銀行根據新估值，或許願意批出五成按揭，即400萬港元。在這情況下，你可以借入新的400萬港元貸款，先用其中300萬港元清還舊有貸款，餘下的100萬港元就是你可以套現出來的資金，用作其他投資、裝修或個人周轉。

如果我的入息不穩定（如自僱人士），可以申請按揭嗎？

入息不穩定的朋友，例如自僱人士或自由工作者，同樣可以申請按揭，只是銀行審批時需要的文件會有所不同。銀行的核心考量是你的還款能力是否穩定。

相對於固定月薪的受僱人士，你需要提供更全面的財務文件來證明你的收入來源和穩定性。一般而言，銀行會要求你提交過去最少一至兩年的公司財務報表、利得稅單，以及過去六個月至一年的個人及公司銀行戶口紀錄，用以評估你的平均收入和業務現金流。因此，保持清晰及有條理的會計紀錄，對於順利申請按揭非常重要。

申請按揭需要支付哪些額外費用？

除了首期之外，申請按揭及完成買賣物業的過程中，還會涉及一些其他的必要開支。預算時最好將這些費用一併考慮在內。

律師費

在物業交易中，買賣雙方都需要聘請律師處理法律文件，包括買賣合約和按揭契。這筆費用會因應物業的成交價和交易的複雜程度而有所不同，費用一般由數千元至萬多元不等。

估價費

銀行在審批按揭前，需要委託專業的測量師行為物業進行估價，以確定其市場價值。不過，現時大部分銀行為了爭取按揭業務，都會豁免這筆估價費用。雖然如此，這仍然是一項潛在的開支，最好在申請時向銀行查詢清楚。

按揭保險費

如果你需要申請高成數按揭（即貸款額超過金管局規定的一般上限），你就需要經由香港按證保險有限公司（HKMCI）申請按揭保險。按揭保險的保費是一筆不小的開支，金額會根據貸款額、按揭成數及還款年期而定。你可以選擇在承造按揭時一次過支付，或者將保費加進總貸款額中，分期攤還。