【新手買樓懶人包】6大置業步驟全攻略：由計算首期、申請按揭到驗樓一篇睇晒

置業是人生大事，但繁複的流程、五花八門的資訊，往往令首次置業的您感到迷惘，不知從何入手。由計算首期、比較按揭計劃，到簽約、驗樓收樓，每一步都充滿疑問與挑戰。為此，我們特意為您準備了這份「新手買樓懶人包」，將整個置業過程拆解成6大清晰步驟。本文將一站式為您詳細講解由財務規劃、搵樓、申請按揭、法律程序、驗樓清單到置業後開支等所有必知事項，助您避開常見陷阱，輕鬆實現「上車」夢想。

置業前準備：評估個人財務狀況與預算

買樓是人生大事，第一步並不是四處睇樓，而是先坐下來，好好檢視自己的財務狀況。這一步做得好，後面的路會順暢得多。這就像是為你的置業大計畫好藍圖，清楚知道自己手上有多少「彈藥」，以及可以負擔多貴的物業，讓你更有信心地踏出第一步。

計算首期、印花稅及雜費

置業開支遠不止樓價本身，首期、印花稅及林林總總的雜費才是你需要準備的現金。將這些數目逐一拆解，就能清晰計算出上車所需的總金額。

最新按揭成數上限詳解

首期，就是樓價中未能透過按揭貸款支付的部分。金管局在2023年放寬了按揭成數上限，讓買家的首期壓力有所減輕。

簡單來說，樓價$3,000萬或以下的物業，最高可申請七成按揭（即貸款額為樓價的70%）；樓價$3,000萬以上至$3,500萬的物業，最高可申請六成按揭。如果想申請更高成數的按揭，例如高達九成，就需要購買「按揭保險」。不過，按揭保險只適用於$1,000萬或以下的物業，而且申請人的入息必須主要來自香港。

從價印花稅 (AVD) 稅率表

印花稅是政府對物業交易徵收的稅項，是除了首期之外最大筆的開支。如果你是香港永久性居民，並且在購買時未持有其他住宅物業，就可以使用較低的第二標準稅率。政府在2025年的《財政預算案》中已撤銷所有住宅物業需求管理措施，無需再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，大大減輕了換樓及投資人士的負擔。

最新的從價印花稅（第2標準稅率）如下：

樓價	稅率
$3,000,000 或以下	$100
$3,000,001 至 $3,528,240	$100 + 超過$3,000,000款額的10%
$3,528,241 至 $4,500,000	1.5%
$4,500,001 至 $4,935,480	$67,500 + 超過$4,500,000款額的10%
$4,935,481 至 $6,000,000	2.25%
$6,000,001 至 $6,642,860	$135,000 + 超過$6,000,000款額的10%
$6,642,861 至 $9,000,000	3%
$9,000,001 至 $10,080,000	$270,000 + 超過$9,000,000款額的10%
$10,080,001 至 $20,000,000	3.75%
$20,000,001 至 $21,739,120	$750,000 + 超過$20,000,000款額的10%
$21,739,121 或以上	4.25%

律師費、經紀佣金及其他開支預算

除了首期和印花稅，還有一些雜費需要預留資金。最主要的是地產經紀佣金和律師費。經紀佣金公價通常是樓價的1%，買賣雙方均需支付。律師費則視乎交易的複雜程度，一般由數千至萬多元不等。此外，你亦應預留資金作基本裝修、添置傢俬，以及支付銀行按揭申請的相關費用，將這些都計算在內，才能得出一個完整的置業預算。

檢查個人信貸評級 (TU)

在銀行決定是否批核你的按揭申請時，個人信貸報告（俗稱TU報告）扮演著關鍵角色。這份報告記錄了你的所有信貸活動，包括信用卡還款記錄、私人貸款等。一個良好的信貸評級（A至C級）會讓銀行對你的還款能力更有信心，反之，如果評級欠佳，銀行可能會調高你的按揭利率，甚至拒絕你的申請。建議在申請按揭前，先向環聯（TransUnion）索取自己的信貸報告，確保資料無誤，並及早處理任何可能影響評級的問題。

評估個人還款能力及壓力測試

銀行批核按揭時，除了看你的信貸記錄，還會嚴格評估你的還款能力。其中兩個最重要的指標是「供款與入息比率」和「壓力測試」。

「供款與入息比率」要求你每月的所有債務供款（包括新造按揭的供款），不能超過你每月總入息的50%。

而「壓力測試」則是模擬在利率上升3%的情況下，你的供款與入息比率是否仍然不高於60%。雖然金管局已於2025年暫停壓力測試要求，但銀行在審批時仍會參考此標準，以評估你的抗風險能力。清楚了解這兩個概念，有助你準確評估自己能夠負擔的樓價範圍，避免因超出還款能力而令申請受阻。

尋找理想物業：線上線下搵樓技巧

當你準備好預算，下一步就是尋找理想物業。這個過程並非純粹碰運氣，反而更像理解代餐意思一樣，需要先清晰界定自己的核心需求，才能篩選出真正適合的選擇。從網上初步篩選到實地考察，掌握一些基本技巧，可以令整個過程更加順利。

界定個人需求：地區、呎數與樓齡

在開始瀏覽樓盤之前，首要任務是清晰列出你的個人需求。這一步能夠有效收窄搜索範圍，避免浪費時間在不合適的選擇上。

首先是地區。你需要考慮日常通勤的交通時間與便利性，例如是否鄰近主要交通網絡。如果家中有小孩，校網自然是重要因素。同時，個人生活習慣也很關鍵，你是喜歡熱鬧方便的市區，還是寧靜舒適的住宅區？地區的未來發展潛力，也可能影響物業的升值空間。

其次是呎數與間隔。你需要根據家庭成員的數量和未來規劃，決定需要多少個房間。除了睡房，客飯廳的活動空間、廚房的工作空間及儲物空間是否足夠，都是必須考慮的實用問題。

最後是樓齡。樓齡直接影響物業的狀況、價格及按揭申請。新樓的設施普遍較完善，例如有會所、泳池等，但實用面積可能較小。舊樓的實用率或較高，價格亦可能較相宜，不過就需要預留一筆資金作維修保養，而且銀行批出的按揭年期也可能較短。

線上搵樓平台與工具比較

現時大部分人搵樓的第一步，都是從線上平台開始。香港主流的搵樓網站或手機應用程式，例如28Hse、Spacious、Squarefoot等，提供了海量的樓盤資訊，讓你安坐家中就能初步篩選。

這些平台的優點是資訊量大而且搜尋方便，你可以根據地區、呎數、樓價等條件輕鬆篩選。平台通常附有單位照片、平面圖，甚至影片，提供一個初步印象。不過，你也需要留意資訊的真確性，部分樓盤的資料可能更新不及時，或者存在相片與現實不符的情況。

除了搵樓平台，你也可以善用其他線上工具。例如銀行的網上按揭計算機，可以幫助你初步評估還款能力。同時，查閱土地註冊處的物業成交紀錄，有助你了解心儀地區及屋苑的近期市況，讓你在出價時更有預算。

實地睇樓注意事項

網上資訊始終有限，實地睇樓是不可或缺的關鍵一步。親身視察能讓你感受到單位的空間感、採光、通風以及周邊環境的真實情況。建議在不同時間，例如日間和晚上，分別到訪單位及其周邊，以獲得更全面的了解。

單位內部檢查清單

進入單位後，你需要有系統地檢查各個細節，避免日後出現問題。

• 結構與滲漏：首先留意牆身、天花及窗邊有沒有水漬、發霉或油漆剝落的跡象，這些都是常見的滲水問題。檢查廚房及廁所的來去水位是否暢順。
• 水電設施：親自測試單位內所有水龍頭的水壓是否正常。開關所有電燈，並用手機充電器等工具測試每個插座是否通電。
• 間隔與座向：思考單位的間隔是否實用，傢俬擺位是否方便。留意單位的座向，這會影響室內的採光度及冬夏兩季的舒適度。
• 窗戶與景觀：檢查所有窗戶能否順利開關及鎖上。同時，觀察窗外的景觀，留意有沒有潛在的噪音來源，例如學校、馬路或樓下的商舖。
• 手機信號：在單位的不同角落，檢查手機的接收信號是否良好。

樓宇公契及周邊環境評估

睇樓不單是看單位內部，樓宇的整體管理與周邊配套同樣重要。

樓宇公契（DMC）是整棟大廈的「管理規章」，規定了業主須共同遵守的條款。你可以向地產代理或律師查詢公契內的一些重要條款，例如是否容許飼養寵物、對單位裝修有沒有特別限制等。

周邊環境方面，你需要評估日常生活的便利程度，例如步行到最近的交通工具站、超級市場、街市需要多久。同時，亦要留意附近有沒有厭惡性設施，例如垃圾收集站、殯儀館或高架天橋等，這些設施可能對居住環境造成影響。最後，可以留意一下附近的土地用途規劃，了解未來會否有大型工程，可能影響單位的景觀或造成噪音滋擾。

申請按揭全解析：銀行選擇與文件準備

選定心儀物業後，下一步就是處理整個置業流程中最關鍵的一環：申請按揭。這一步直接影響你未來的財務負擔。面對五花八門的銀行計劃和繁複的文件要求，只要按部就班，就能輕鬆應對。讓我們一步步拆解，由比較銀行計劃開始，到準備所需文件，讓你對整個按揭申請過程瞭如指掌。

比較不同銀行按揭計劃

市場上提供按揭的銀行眾多，例如滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）、渣打銀行等，每間銀行提供的計劃細節都有差異。因此，貨比三家是申請按揭的不二法門。比較時除了利率高低，還要留意現金回贈、罰息期、以及其他優惠條款，綜合評估才能找出最適合自己的方案。

H按 vs P按的分別與選擇

銀行按揭計劃主要分為「H按」和「P按」兩種，它們的利息計算基準完全不同。

H按全名是「銀行同業拆息按揭計劃」，利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上銀行指定的息率（例如 H+1.3%）。HIBOR的波動性較大，會頻繁變動。不過，絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鈎。當HIBOR大幅上升時，你的實際按息會被鎖定在上限水平，提供了一定的保障。

P按則是「最優惠利率按揭計劃」，利率以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為基礎，減去一個特定息率（例如 P-2.5%）。P按的利率相對穩定，不會像H按那樣每日浮動。市場上的P主要分為「大P」和「細P」，不同銀行採用的基準可能不同。

選擇上，過往多年由於HIBOR處於低水平，加上有鎖息上限的保護，H按一直是市場主流選擇。你可以將H按的鎖息上限視為你需要支付的最高利率，從而比較不同銀行的優劣。

現金回贈與按揭年期

現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的一筆款項，通常是貸款額的某個百分比。例如，貸款額500萬，現金回贈1%，你便可獲得5萬元回贈。選擇時要留意，有時回贈較高的計劃，其利率可能也稍高。你需要計算回贈金額能否抵銷額外的利息支出。

按揭年期最長普遍為30年。年期越長，每月還款額越低，但總利息支出會越高；反之，年期越短，每月還款壓力較大，但總利息支出較少。銀行審批年期時，通常會以「人齡」或「樓齡」計算，普遍使用「75減申請人年齡」或「75減物業樓齡」的方式，以較低者為準。

申請按揭保險計劃 (MC) 資格

如果你未能支付四成或以上的首期，便需要申請按揭保險計劃。此計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，讓銀行可以批出高成數的按揭貸款，例如八成或九成。申請按揭保險有特定資格要求，例如樓價必須在指定範圍內（以最新政策為準），申請人須為首次置業人士（申請九成按揭），並且有固定收入及通過壓力測試，而購買的物業亦必須用作自住。

準備入息證明及相關文件

銀行審批按揭時，需要詳細了解你的財務狀況，因此準備齊全的文件非常重要。及早準備好以下文件，可以令整個審批過程更順暢。

基本文件清單：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 住址證明：最近三個月內的水、電、煤氣費單或銀行月結單。
* 物業資料：臨時買賣合約。
* 入息證明：
* 固定收入人士：最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行戶口月結單、最新的稅務局評稅通知書。
* 非固定收入人士：除了上述文件，銀行可能要求提供更長時間（例如六個月或以上）的入息記錄，以評估平均收入。
* 現有債務資料：如私人貸款、信用卡結欠等證明文件。

備妥這些文件後，你便可以正式向心儀的銀行提交按揭申請了。

買賣流程詳解：由臨時合約到正式合約

睇到心儀單位，與賣家傾好價錢之後，就正式進入了具法律約束力的買賣流程。這個階段環環相扣，由簽署臨時合約開始，到委託律師，再到簽訂正式合約，每一步都極為重要，直接影響整個交易的順利程度。讓我們一步步拆解當中細節，讓你清楚了解每個環節的角色與責任。

簽署臨時買賣合約（臨約）注意事項

臨時買賣合約，簡稱「臨約」，是買賣雙方就物業交易達成的初步書面協議。雖然名為「臨時」，但它是一份具有法律效力的文件。簽署前，務必仔細核對以下幾個關鍵項目：

• 基本資料： 清楚列明買賣雙方姓名、身份證號碼、物業地址、成交價及物業面積等。
• 訂金安排： 臨約上會訂明「細訂」（即臨時訂金）的金額，通常為樓價的3-5%。同時，亦會寫明簽署正式買賣合約的日期，以及屆時需要支付的「大訂」（加付訂金）金額。
• 成交日期： 這是雙方協定好，正式交收物業、完成所有手續的日子，俗稱「收樓日」。
• 附加條款： 合約中應列明樓價是否包含單位內的電器、傢俬，或任何雙方協定的特別條款，例如賣方需要負責處理的維修項目。

要留意，臨約一般包含「必買必賣」條款，一旦簽署，任何一方反悔，都需要承擔後果。若買方撻訂，將會被沒收已支付的細訂；若賣方撻訂，則需要退還細訂，並賠償同等金額予買方。

委託律師處理樓宇買賣程序

簽署臨約後，下一步便是盡快委託一位代表自己的律師。在香港的物業交易中，買賣雙方必須聘用不同的律師，以保障各自的利益。你的代表律師主要負責以下工作：

• 審核合約： 審查臨時買賣合約的條款，並草擬正式買賣合約。
• 業權查證： 為物業進行詳細的土地查冊（Land Search），確保業權清晰。
• 處理樓契： 與賣方律師溝通，交接樓契及相關法律文件。
• 處理款項： 處理大訂、樓價餘款及按揭等款項的交收事宜，確保資金安全。
• 打釐印及註冊： 安排繳付物業印花稅（打釐印），並在交易完成後，到土地註冊處為你辦理業權註冊。

委託一位經驗豐富且溝通良好的律師，能讓整個交易過程更加順暢。

簽署正式買賣合約與支付大訂

一般在簽署臨約後的14天內，雙方律師會就正式買賣合約的條款達成共識。這份合約會比臨約更詳盡，涵蓋所有交易細節。

當你簽署正式買賣合約時，就需要支付「大訂」。細訂與大訂的總額，通常是樓價的10%。例如，一個500萬的單位，若細訂支付了20萬，簽署正約時便需要再支付30萬。這筆款項會暫時由你的代表律師保管，待成交日再轉交予賣方律師。

查冊（Land Search）的重要性

查冊是整個買賣流程中，保障買家權益最關鍵的一步，通常由你的律師負責處理。簡單來說，查冊就是對物業進行一次全面的「背景審查」。律師會透過土地註冊處的紀錄，查證以下重要資訊：

• 現任業主身份： 核實與你交易的賣方，是否為物業的合法註冊業主。
• 產權負擔（Encumbrances）： 檢查物業是否存在任何未解除的按揭、法定押記（例如維修令或清拆令）或其他法律訴訟。

假如查冊發現業權有問題，例如賣方仍有按揭未清還，你的律師便會要求對方律師承諾在成交前解決，確保你購入的物業業權是完整及清晰的。這個步驟能有效避免買家在不知情下，承擔了前業主留下的債務或法律責任。

收樓程序與驗樓清單

經歷了重重關卡，終於來到整個買樓過程中最令人期待的一步：收樓。這一步代表你正式成為物業的主人，但同時亦是責任的開始。一個詳盡的驗收程序，可以確保你接收的單位狀況良好，避免日後因維修問題而煩惱及產生額外開支。

預約收樓日期（成交日）

成交日是買賣雙方在律師樓完成所有法律文件，並交接樓款的日子。完成手續後，你便會從律師手上取得新居的鎖匙。如果是購買一手樓，發展商通常會發信通知你預約收樓的具體時間；若是二手樓，則一般透過地產經紀與前業主協調，在成交日當天或之後交收鎖匙。取得鎖匙後，便可以立即安排驗樓。

聘請專業驗樓師的利弊

這時候，你會面對第一個抉擇：應該自己驗樓，還是聘請專業驗樓師？兩者各有優劣，可以根據自己的預算和對樓宇結構的認識程度來決定。

聘請驗樓師的好處是他們具備專業知識和儀器，例如會使用濕度計、紅外線掃描儀等工具，檢測牆身內部是否有滲漏等肉眼難以察覺的「隱藏」問題。他們能提供一份詳盡的驗樓報告，詳列單位內所有瑕疵，這份報告在向發展商提出執修要求時會更具說服力。不過，聘請驗樓師需要一筆額外費用，視乎單位呎數，費用可由數千元至過萬元不等。

自行驗樓則能節省金錢，但對業主自身的細心程度和知識要求較高。假如你對裝修或工程有基本認識，並且時間充裕，自行驗樓也是一個可行的選擇。

自行驗樓詳細清單

決定親力親為的話，一份清晰的清單絕對是你的好幫手。驗樓時帶備一些簡單工具，例如捲尺、電筒、平水尺、手機（用作拍照記錄）以及一個附有插頭的小型電器（如電話充電器），便可以開始檢查。

水、電、煤氣及窗戶檢查

首先，檢查單位最基本的功能。在「水」方面，開啟所有水龍頭，測試供水是否正常，同時觀察去水速度是否流暢，並檢查鋅盤及洗手盆下方喉管有沒有滲漏。記得沖廁數次，確保沖廁及儲水功能正常。

「電」的部分，利用帶備的充電器測試全屋每一個插座是否通電。逐一開啟及關閉所有電燈，檢查運作是否正常。同時要打開電箱，了解每個開關掣對應的位置。如有煤氣供應，需檢查煤氣喉的接駁，以及測試煤氣煮食爐和熱水爐能否正常點火及運作。

最後是「窗戶」，這是最常出現問題的地方之一。你需要打開及關上全屋每一隻窗，測試開關是否順暢，窗鎖是否能鎖緊。仔細檢查窗邊的防水膠邊是否完整、有否老化或缺損，並留意玻璃上有沒有刮痕或裂紋。

牆身、地板及天花滲漏問題

檢查完基本設施後，便要仔細審視單位的「軀殼」。先觀察全屋的牆身及天花，特別是窗邊、冷氣機位及天花板的角落位置，留意有沒有水漬、發霉或油漆剝落的痕跡，這些都是潛在滲漏的警號。你可以用手或工具輕敲牆身，聽聽聲音是否空洞，這可能代表批盪層與結構層分離，即是俗稱的「空心牆」。

地板方面，檢查磚塊或木板是否平整，有沒有刮花或崩裂。在地磚上行走，感受一下有沒有鬆脫或發出異響。如果是木地板，則要留意邊緣位置是否翹起或有異常縫隙。

處理執漏（執修）要求

驗樓過程中，將所有發現的問題，無論大小，都用手機拍照記錄下來，並在紙上標明確實位置和問題描述，整理成一份清晰的「執漏清單」。

如果是一手樓，發展商一般會提供執修服務。你需要根據發展商的指引，在限期內提交這份清單。發展商會安排承建商上門維修，修妥後會再通知你進行覆檢，確保問題已妥善解決。若是二手樓，情況則視乎臨時買賣合約的條款，單位多以「現狀」交易，除非發現一些在睇樓時無法察覺的嚴重問題（如滲水），否則前業主一般沒有責任負責維修。因此，在簽署二手樓合約前，仔細驗樓尤其重要。

置業後續開支及注意事項

成功收樓只是置業旅程的其中一站。成為業主後，每月都需要應付林林總總的持續開支。將這些費用納入預算，是理財規劃中相當重要的一環，有助你更安穩地享受新居生活。

管理費、差餉及地租預算

管理費、差餉和地租是成為業主後最基本的三項恆常支出。

管理費是每月支付給物業管理公司的費用，用作大廈的日常營運和維護，例如保安、清潔、升降機保養及公共設施的維修。費用一般根據單位的管理份數或面積計算，新式屋苑因為設施較多，例如會所、泳池，管理費通常會較高。在買樓前，記得向地產代理或賣家查詢清楚實際金額。

差餉及地租則是向政府繳交的稅項，每季繳付一次。差餉是按物業的估計年租值乘以一個百分率（現時為5%）計算。地租則是為所佔用的土地向政府繳付的租金，金額為物業應課差餉租值的3%。雖然政府不時會提供差餉寬免，但在做財務預算時，最好還是以全額計算，確保資金充裕。

火險與家居保險的分別

很多人會混淆火險和家居保險，但其實兩者保障的範圍完全不同。

火險，全名為樓宇結構保險，主要保障物業的結構，包括牆身、天花、地板、門窗等。如果因為火災、颱風、爆炸等意外導致樓宇結構損毀，保險會賠償重建的費用。假如你正在申請按揭，銀行會強制要求你為物業購買火險，目的是保障作為抵押品的樓宇價值。

家居保險則保障單位內的財物，例如傢俬、電器、衣物、珠寶首飾等。除了財物損失，一份全面的家居保險通常還包含第三者責任保障。例如，如果家中漏水導致樓下單位受損，這份保險就能為你承擔賠償責任。家居保險並非強制性購買，但為了個人財物及潛在責任得到保障，這是一項非常值得考慮的投資。簡單來說，火險保「外殼」，家居保險保「內涵」。

裝修及添置傢俬的預算規劃

除了持續性開支，一筆過的裝修和傢俬費用亦是置業後的一大開銷。這筆預算的多少，完全取決於單位的狀況以及你的個人要求。

如果購入的是全新樓宇，發展商已提供基本裝修和設備，你可能只需要添置傢俬電器。但如果購入的是二手樓，特別是樓齡較高的單位，可能需要進行全屋翻新，費用便會相當可觀。裝修工程一般包括拆除、水電工程、泥水、油漆及木工等，費用可以由每平方呎數百元至過千元不等。建議尋找幾間有信譽的裝修公司報價作比較，並在合約中清晰列明工程範圍、用料、完工日期及付款方式。

規劃裝修預算時，一個實用的技巧是預留大約10-15%的資金作為「應急費用」，以應對裝修期間可能出現的突發情況，例如發現牆內水管老化需要更換。至於傢俬和電器，可以先列出一張清單，區分「必需品」和「心頭好」，按優先次序購買，避免一次過超出預算。