【香港按揭天書2025】年紀大想上車？一文拆解按揭申請5大關鍵、壓力測試及P/H按選擇，告別「厚背」煩惱

在香港，「上車」置業是不少人的夢想，但面對繁複的按揭申請程序、嚴格的壓力測試要求，往往令人卻步。特別是年紀稍長的申請人，或會對能否成功獲批、還款年期及供款壓力更感憂慮。本文為你準備了【2025年香港按揭天書】，將由淺入深，一文詳盡拆解申請按揭的五大關鍵，從壓力測試及供款與入息比率計算、P按與H按的利弊分析，到實際申請流程、開支預算及常見疑難，助你掃除所有障礙，輕鬆規劃置業藍圖，告別「厚背」煩惱，順利實現業主夢。

申請按揭前必讀：基本概念與術語

很多人覺得年紀大背變厚，置業的負擔特別沉重。其實，「背厚」的其中一個原因，往往來自於對按揭世界中各種術語和規則的不熟悉。在正式向銀行遞交申請之前，花一點時間了解清楚幾個最核心的概念，就像是為自己準備一份清晰的地圖，讓整個上車過程更加順利。我們一步一步來，先拆解按揭成數、壓力測試和供款與入息比率這三大關鍵詞。

按揭成數上限與按揭保險計劃 (HKMC)

首先要理解的是「按揭成數」，簡單來說，它就是銀行最多可以借出多少錢給你買樓的比率。這個比率並非由銀行隨意決定，而是受到香港金融管理局（金管局）的指引所限制。根據2025年最新的放寬措施，價值3,000萬港元或以下的物業，最高按揭成數已統一為七成。

這時候你可能會問，如果首期資金不足七成怎麼辦？這就是「按揭保險計劃」出場的時候了。由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險，可以讓你申請到更高的按揭成數，首次置業人士最高可達九成。它的原理是，銀行依然只承擔七成的風險，額外的一至兩成貸款額風險，則由按揭保險公司為銀行提供保障。當然，你需要為此支付一筆按揭保險費用，費用可以一次過支付，也可以計入總貸款額中分期攤還。

壓力測試（Stress Test）如何計算？

接下來是「壓力測試」，這個詞過去令不少準業主感到頭痛。壓力測試的原意是，銀行需要評估當利率上升時，你是否仍然有足夠的還款能力。不過，一個重要的更新是，金管局已於2025年2月暫停了這項針對物業按揭的監管要求。

雖然正式的壓力測試已經暫停，但這個概念背後的精神依然存在。銀行在審批貸款時，仍然會非常謹慎地評估你的還款能力，確保你的財務狀況穩健。它們會仔細審視你的收入穩定性、現有債務和其他財務承擔。所以，即使不用再計算在假定利率上升後的情況，保持健康的財務狀況，依然是成功申請按揭的不二法門。

供款與入息比率 (DSR) 的重要性

在壓力測試暫停後，「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）的重要性就變得更加突出。這是現時銀行用來衡量你還款能力的最主要指標。它的計算方法很直接，就是將你每月所有的債務供款總額（包括申請中的按揭、私人貸款、信用卡分期等），除以你的每月總收入。

根據金管局的規定，在沒有其他按揭貸款的情況下，DSR的上限一般為50%。舉個例子，假如你每月的總收入是50,000元，那麼你所有債務的每月還款額總和，就不能超過25,000元。如果超出這個上限，銀行便很可能不會批出貸款。因此，在申請按揭前，先計算一下自己的DSR，並盡可能先清還一些高息或瑣碎的債務，是提升審批成功率的關鍵一步。

按揭申請流程詳解：由準備到提取貸款

不少朋友都覺得，處理按揭的過程是導致年紀大背變厚的主要原因之一。其實，只要清晰了解整個申請流程，將繁複的步驟逐一拆解，你會發現上車之路並非想像中那麼遙遠。現在，就讓我們一起看看申請按揭的四大步驟，從準備文件開始，一直到順利提取貸款為止。

步驟一：初步評估與準備文件

在正式向銀行遞交申請之前，首要任務是整理好所有必要文件，這好比一份詳細的個人財務報告，讓銀行能夠快速了解你的狀況。準備充足可以大大加快審批速度。文件主要分為兩大類：入息證明和個人身份證明。

入息證明文件清單

入息證明是銀行評估你還款能力的核心依據。不同收入類型的人士，需要準備的文件組合亦有所不同。

• 固定收入人士： 如果你是受薪僱員，通常需要準備最近三至六個月的糧單、最近年度的稅務局報稅單（俗稱「稅單」），以及顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單。強積金（MPF）供款結算書也是一份有力的輔助證明。

• 非固定收入人士： 如果你的收入來自佣金、花紅或自僱經營，銀行需要更全面的文件去評估你的平均收入。除了最近六個月的個人銀行月結單和最新稅單，你可能還需要提供公司最近六個月的銀行月結單、經審計的財務報告等，以證明業務的穩定性。

個人身份及住址證明

這部分相對簡單直接。你需要提供有效的香港永久性居民身份證副本。另外，為了核實你的住址，你需要提交最近三個月內發出的住址證明文件，例如水、電、煤氣費的帳單，或印有你姓名及地址的銀行月結單。

步驟二：向銀行提交申請及物業估價

當你準備好所有文件後，便可以正式向心儀的銀行提交按揭申請。你可以選擇直接到分行辦理，或透過網上平台提交。銀行收到你的申請和文件後，會立即為你打算購入的物業進行估價。這個估價結果非常關鍵，它會直接影響銀行最終願意批出的貸款金額上限。通常，銀行會委託獨立的測量師行進行，估價結果會以較保守的市場價格為準。

步驟三：銀行審批與簽署貸款合約

這是整個流程中最需要耐性的階段。銀行會詳細審核你提交的所有文件，包括核實你的入息、查閱你的信貸報告（TU），並根據金管局的指引計算你的供款與入息比率（DSR）及壓力測試結果。如果所有條件都符合要求，銀行便會正式發出「貸款確認信」（Facility Letter）。這份文件等同於一份貸款合約，上面會詳細列明貸款金額、利率、年期、還款方式等所有條款。請務必仔細閱讀清楚每一項條款，確認無誤後才簽署作實。

步驟四：律師樓處理與提取貸款

在你簽署貸款確認信後，餘下的手續便會交由你委託的律師樓處理。律師樓的角色是作為你與銀行及賣方之間的橋樑，處理所有法律文件。他們會核實業權、辦理樓契轉名手續，以及準備正式的按揭契。在物業成交日當天，律師樓會與銀行協調，確認所有文件妥當後，銀行便會將貸款金額直接支付給賣方的律師。交易完成後，你便可以從律師樓取得新居的鑰匙，正式成為業主。

如何選擇最適合你的按揭計劃？

面對年紀大背變厚的身心轉變，選擇一個沉重的按揭計劃，無疑會成為另一個長期的負擔。市場上的按揭計劃五花八門，要找到最適合自己的一款，關鍵在於理解它們的基本運作模式。香港最主流的按揭計劃主要分為三種：P按、H按和定息按揭。以下會逐一為你拆解，讓你清晰了解各自的特點，作出最明智的決定。

P按（最優惠利率按揭） vs. H按（銀行同業拆息按揭）

P按和H按是市場上最常見的兩種浮息按揭計劃，它們最大的分別在於利率的計算基礎。P按的「P」是指最優惠利率（Prime Rate），這個利率由各家銀行自行釐定，相對穩定。H按的「H」則是指銀行同業拆息（HIBOR），是銀行之間互相借貸的利率，波動性較大。簡單來說，P按的供款額較為平穩可預測，而H按的供款額則會更緊貼市場利率的變化而浮動。

P按的優點與缺點

P按最大的優點是穩定。由於最優惠利率（P）的調整頻率不高，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息時，本地銀行才會跟隨調整，所以你的每月供款額不會有頻繁的變動。這對於偏好財務穩健，希望每月開支有預算的申請人來說，是一個很理想的選擇。

不過，P按的缺點是在低息環境下，其利率通常會高於H按。這代表你可能無法享受到市場利率下行的全部好處。此外，不同銀行採用的「P」亦有分別（俗稱「大P」與「細P」），選擇時需要比較清楚。

H按的優點與缺點

H按最吸引人之處，在於其高透明度和潛在的低利率。當銀行體系資金充裕時，同業拆息（H）會處於低水平，選用H按的業主就能享受較低的供款利率，節省利息開支。而且，現時絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按的利率掛鈎。這意味著即使拆息大幅抽升，你的按揭利率最高也只會升至鎖息上限的水平，提供了一定的保障。

H按的缺點自然是其波動性。同業拆息每日都會變動，你的供款利率亦會定期（通常為一個月或三個月）根據當時的拆息水平重新釐定，令每月供款額存在不確定性。

定息按揭的考慮因素

定息按揭是指在指定年期內（例如首兩年或三年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。這種計劃最大的好處是提供了絕對的穩定性，讓你在期內完全無需理會市場利率的升跌，對於極度規避風險的申請人十分適合，尤其是在預期利率會持續上升的時期。

考慮定息按揭時，要注意它的固定利率通常會比當時P按或H按的浮動利率為高。而且，當定息期結束後，計劃一般會自動轉為當時的浮動利率計劃，所以必須了解清楚後續的利率計算方式。

認識現金回贈與其他銀行優惠

選擇按揭計劃時，除了利率，銀行的額外優惠亦是重要的考慮因素，當中以現金回贈最為直接。現金回贈是銀行根據你的貸款額，按一定百分比回贈現金給你，這筆錢可以直接用來抵銷律師費、印花稅等置業初期的開支。回贈率是各銀行競爭的主要戰場，申請前務必貨比三家。

此外，按揭掛鈎存款戶口（Mortgage-link）是另一項極具吸引力的優惠。它提供一個與按揭利率相同的特高息存款戶口，讓你戶口內的存款賺取高息，以利息收入來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際的供款負擔。綜合比較各銀行的利率、現金回贈和按揭掛鈎戶口等優惠，才能找到整體上最划算的按揭方案。

按揭涉及的主要開支與費用

置業過程讓人感到壓力，有時甚至覺得年紀大背變厚，其中一個原因就是除了首期，原來還有一大堆意想不到的開支。要避免失足，就要先清楚了解所有潛在費用。現在我們就將這些主要開支逐一拆解，讓你的置業預算更清晰，上車之路自然更輕鬆。

律師費及雜費

買賣物業是一項正式的法律程序，所以必須聘請律師處理相關文件。律師會負責查冊、草擬及審核買賣合約和樓契，確保業權清晰，保障你的權益。律師費通常是一個「全包」套餐，裡面已包括了律師本身的服務費，以及一些政府收取的雜費，例如土地註冊處的查冊費和註冊費等。市場上，律師費的收費範圍很廣，一般由幾千元至萬多元不等。費用高低主要視乎物業的成交價、樓齡和複雜程度。建議你可以多找幾間律師樓報價，比較一下服務和收費。

印花稅計算

印花稅是置業開支中佔比相當重的一環，是繳交給稅務局的稅項。自2025年2月28日起，政府已撤銷所有住宅物業的需求管理措施，即是說，無論你是首次置業還是非首次置業，又或者是海外買家，都只需要按相同的「第二標準稅率」繳交從價印花稅。這個稅率是按樓價以累進方式計算的。舉個例，樓價300萬港元或以下的物業，稅款固定為100港元。樓價越高，稅率也會隨之增加。你可以參考稅務局網站上的最新稅率表，或者使用網上計算機，只要輸入物業價格，就能準確計算出應繳的稅款，方便你作好預算。

按揭保險費用

如果你希望申請高成數按揭，例如借超過七成，那麼按揭保險就幾乎是必須的。按揭保險是由香港按證保險有限公司提供的計劃，作用是保障銀行，讓它們可以安心批出高成數的按揭貸款。當然，這份保險的費用需要由借款人承擔。保費的計算方法，主要基於你的貸款額、按揭成數和還款年期。成數愈高，年期愈長，保費就會愈貴。你可以選擇一次過付清保費，也可以將保費加進總貸款額中，分期攤還。部分銀行可能會提供保費折扣優惠，申請前記得向銀行職員查詢清楚。

常見問題與實用貼士 (FAQ)

提升按揭審批成功率的技巧

很多人感覺年紀大背變厚，申請按揭自然會遇到更多阻礙。不少人認為年齡是申請被拒的背厚原因，但其實銀行更重視的是還款能力和信貸紀錄。只要準備充足，而且掌握以下幾個技巧，就能大大提高成功率。
* 保持良好信貸紀錄： 你的環聯 (TU) 信貸報告是銀行審批的重要參考。準時清還信用卡數和私人貸款，可以建立良好評級。申請按揭前半年，最好避免申請新的信用卡或貸款，因為密集的信貸查詢可能會影響評分。
* 準備齊全入息證明： 對於固定收入人士，準備最近三至六個月的糧單和銀行月結單通常足夠。如果是非固定收入，就需要更長時間的證明，例如過去一至兩年的稅單和公司財務報表，以證明收入穩定。
* 減低債務與入息比率 (DSR)： 在申請前，盡量清還其他無抵押貸款，例如私人分期貸款。這樣可以降低你的供款與入息比率，讓銀行相信你有足夠能力應付新的按揭供款。
* 增加首期或加入擔保人： 如果預算許可，支付更多首期可以降低貸款額，減輕銀行的風險，審批自然更順暢。另外，如果自身條件稍有不足，例如收入不穩定或年齡較大，可以考慮邀請一位財政狀況良好且較年輕的直系親屬作為擔保人，也能增加成功機會。

轉按與加按考慮因素

當你已經是業主，透過轉按或加按，可以更靈活地運用資產。
* 轉按 (Refinancing)： 轉按的主要目的是尋找更優惠的按揭計劃，例如更低的利率或更高的現金回贈。決定轉按前，你需要留意原有的按揭罰息期是否已過，否則可能得不償失。同時，轉按涉及律師費和物業重新估價等開支，需要一併計算清楚。
* 加按 (Top-up Mortgage)： 如果物業已經升值，你可以向銀行申請加按，套現一筆資金作其他用途，例如裝修、投資或子女教育。銀行會重新評估你的物業價值和還款能力。加按後，你的總貸款額和每月供款會增加，所以必須仔細評估自己的現金流是否能夠負擔。

常見問題解答

如果信貸評級 (TU) 不佳怎麼辦？

信貸評級不理想，確實會影響按揭審批。你可以先向環聯索取信貸報告，了解評級偏低的原因。如果是報告資料有誤，可以申請更正。如果是因為過往有逾期還款紀錄，唯一的方法就是從現在開始，建立持續準時還款的良好習慣，逐步改善評分。雖然有些財務機構可能接受較低信貸評級的申請，但是利率和條款通常會比較嚴苛。

非固定收入人士（自僱／佣金制）如何申請？

自僱或以佣金為主要收入的人士，申請按揭的關鍵是證明收入的穩定性。銀行通常會要求你提供比固定收入人士更多的文件，例如過去兩年的利得稅單、公司財務報表、公司和個人銀行戶口紀錄等。銀行會用這些文件計算你的平均收入，但有時會在這個平均數上打個折扣作風險評估。所以，保持清晰整齊的會計紀錄非常重要。

按揭還款年期可以選多長？

香港按揭的最長還款年期普遍是30年。不過，銀行最終批核的年期，會受到申請人年齡和樓齡的影響。銀行常用的計算方法是「75減申請人年齡」，有些銀行可能用「80減」。舉例來說，如果申請人50歲，用「75減」的準則，最長還款期就是25年。選擇較短的還款期，每月供款會較高，但總利息支出較少。相反，選擇較長的年期，每月供款壓力較輕，但總利息會更多。你應該根據自己的財政狀況和未來規劃，選擇最合適的方案。