買樓想成功上會？2025最詳盡按揭天書：由壓力測試到轉按，一文拆解8大關鍵步驟

在香港置業，「成功上會」是許多人最重要的里程碑，但過程絕不簡單。面對按揭申請中繁複的術語、嚴格的審批要求，例如P按與H按的分別、令人卻步的壓力測試、按揭保險的運作等，不少準業主都感到困惑甚至無從入手。稍有準備不足，隨時可能影響審批結果，錯失心儀單位。

為此，我們準備了這本2025年最詳盡的按揭天書，旨在為你一文拆解由申請到審批的8大關鍵步驟。本文將由淺入深，從基本概念、申請資格、文件準備、壓力測試計算，到分析按揭成數、隱藏開支，以至轉按加按的操作，全面為你導航。無論你是首次置業的「上車客」，還是考慮轉按的現有業主，這篇文章都能助你釐清所有疑問，做好萬全準備，順利獲取最適合你的按揭方案，實現置業夢想。

認識香港物業按揭

買樓是人生大事，申請按揭的過程更是重中之重。很多人在準備不足時，感覺就像「我是假的大肚」，表面看似一切齊備，但財務狀況可能未夠穩固，這種「大肚假」的情況會令上會過程充滿變數。所以，想成功獲批按揭，第一步就是由基本功做起，真正了解香港的物業按揭是怎麼一回事。

按揭基本概念與重要術語

在深入研究之前，我們先來熟悉幾個一定會遇到的術語，弄懂它們，你看任何銀行的按揭計劃書都會清晰很多。

首先是「按揭成數」（LTV – Loan-to-Value Ratio）。這代表銀行最多願意借出多少錢，通常是物業估價的一個百分比。例如，一個價值600萬的單位，如果按揭成數是九成，銀行最多就會借出540萬。

其次是「還款期」（Loan Tenor）。這是你用來償還整筆按揭貸款的年期，香港最長普遍是30年。還款期越長，每月的供款額就越低，但是總利息支出會更多。

然後是「本金」（Principal）與「利息」（Interest）。「本金」是你實際借入的金額，而「利息」就是你向銀行借錢需要支付的成本。你每個月的供款，就是由一部分本金和一部分利息組成的。

按揭利率（P按 vs H按）的核心分別

決定你利息支出多少的關鍵，就是按揭利率計劃。在香港，市場主流分為「P按」和「H按」兩種，它們的計算方式和穩定性有很大分別。

「P按」的全名是「最優惠利率按揭計劃」（Prime-based Mortgage）。這裡的「P」（Prime Rate）是由各家銀行自行決定的貸款利率，所以你會見到不同銀行有不同的「P」。P按的利率相對穩定，因為銀行不會頻繁調整最優惠利率。它的計算公式通常是「P減去一個百分比」，例如 P-2.5%。

「H按」則是指「銀行同業拆息按揭計劃」（HIBOR-based Mortgage）。「H」（HIBOR）是銀行之間互相借貸時使用的利率，它會每日浮動，波幅比P大得多。H按的計算公式是「H加上一個百分比」，例如 H+1.3%。由於H的波動性較大，為了保障供款人，H按計劃通常設有「封頂利率」（Cap Rate），而這個上限就是用P按利率來計算的。換句話說，即使H大幅上升，你的實際供款利率也不會高於封頂利率，提供了重要的保障。現時市場上絕大部分人都會選擇H按，因為在低息環境下，它的利率通常比P按更低，同時又有封頂機制控制風險。

按揭成數與壓力測試深入剖析

申請按揭時，很多人看著複雜的數字都可能心想：「我的財務狀況真的足夠嗎？我是假的大肚，其實內裡空空如也！」這個比喻可能有點奇怪，但它確實反映了不少準業主面對按揭成數和壓力測試時的忐忑心情。這兩個關卡，正是銀行用來評估你是否具備足夠還款能力的「照妖鏡」。想順利上會，深入了解它們的運作原理是必修的第一課。

最新按揭成數上限（金管局指引）

按揭成數，簡單來說就是銀行最多可以借出多少錢給你買樓，餘下的部分便需要由你自掏腰包支付，也就是「首期」。這個成數並非由銀行隨意決定，而是受到香港金融管理局（金管局）的嚴格規管。

金管局在2023年放寬了按揭成數上限，讓買家的首期壓力減輕不少。以下是目前的成數指引：

• 價值1,500萬港元或以下的物業： 最高可承造七成按揭（70%）。
• 價值1,500萬至1,750萬港元的物業： 最高可承造六至七成按揭，貸款額上限為1,050萬港元。
• 價值1,750萬至3,000萬港元的物業： 最高可承造六成按揭（60%）。
• 價值3,000萬港元以上的物業： 最高可承造五成按揭（50%）。

清楚了解這些上限，有助你初步估算自己需要準備多少首期資金。

壓力測試如何計算？

過去，壓力測試是所有按揭申請人必須通過的關口，目的是確保即使在利率上升的情況下，你依然有能力供款。不過，遊戲規則已經改變。

供款與入息比率（DSR）要求

首先要認識「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）。這是指你每月所有債務的總供款額（包括按揭、私人貸款等）佔你每月總入息的百分比。根據金管局指引，這個比率不能超過50%。

在2025年2月底，金管局宣布暫停實施利率壓力測試的要求。這意味著，申請人不再需要通過「假設利率上升2厘後，DSR不高於60%」的額外測試。現在，銀行主要審視你的DSR是否符合50%的基本要求。不過，這不代表銀行會放鬆審批，如果你的入息證明不夠清晰，或者財務狀況給人一種「大肚假」的感覺，銀行依然會以更審慎的態度評估你的還款能力。

壓力測試豁免條件

隨著壓力測試要求暫停，基本上所有按揭申請人都「豁免」了這項測試。這項政策調整大大降低了上會的門檻，特別是對於入息剛好「踩界」的申請人，現在會比以前更容易通過審批。但要記住，50%的供款與入息比率仍然是必須遵守的金科玉律。

按揭保險計劃（MC）的角色與作用

如果你的首期資金不足以支付三成或以上，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MC）就是你的好幫手。這個計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，讓銀行可以安心批出高於金管局指引上限的按揭成數。

簡單來說，你向銀行申請高成數按揭，銀行會為超出常規成數的部分購買保險。當然，保險費需要由你支付。透過按揭保險，你可以申請高達八成甚至九成的按揭貸款，大大減輕首期負擔。這樣，即使首期資金有限，也不會給人一個財務準備不足的「假大肚」印象，讓你更有信心實現置業夢。

按揭相關開支及注意事項

處理買樓開支時，最怕計漏數，令預算失控，感覺就好像我是假的大肚一樣，外表看似準備充足，內裡卻隨時有狀況。要成功置業，除了準備好首期，更要清楚了解林林總總的相關費用，這樣才能確保整個過程順利。

除了首期，還有哪些隱藏成本？

很多人第一次買樓，目光都集中在首期上，但其實成交過程中還有不少「隱藏成本」需要支付。如果忽略了這些費用，你的置業預算就會變成一個假大肚，看似穩固，實際卻不堪一擊。以下幾項開支，你一定要預留資金應付。

律師費

買賣物業牽涉大量法律文件，必須聘請律師處理。律師會負責草擬及審核臨時買賣合約、正式買賣合約，以及辦理樓契、按揭契等文件，還有進行物業查冊，確保業權清晰。一般來說，律師費會視乎物業價值而定，由數千元至萬多元不等，在委託前記得問清楚收費詳情。

印花稅

印花稅是置業開支中佔比相當大的一項。自2025年2月底政府撤銷所有樓市「辣招」後，所有買家現時只需按第二標準稅率繳交「從價印花稅」（AVD）。稅率由$100至樓價的4.25%不等。舉例來說，如果購入一個價值600萬的單位，印花稅便是$135,000。你可以利用稅務局的計算機，預先計算所需稅款。

銀行手續費及估價費

申請按揭時，銀行可能會收取一定的手續費及物業估價費。估價是銀行委託測量師行評估物業市值的過程，以釐定最終的貸款額。不過，為了爭取客戶，現時大部分銀行都會豁免這兩項費用。申請時不妨直接向銀行職員查詢，通常都能夠成功豁免。

選擇按揭計劃的實用貼士

計算好所有開支後，下一步就是選擇最適合自己的按揭計劃。面對五花八門的選擇，有幾個實用貼士可以幫到你。

第一，比較現金回贈與其他優惠。現金回贈是銀行吸引客戶的主要工具，可以直接減輕你的初期負擔。同時，也要留意其他優惠，例如提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link），戶口內的存款可享與按揭利率相同的利息，變相抵銷了部分利息開支。

第二，了解罰息期。大部分按揭計劃都設有「罰息期」，通常為兩至三年。如果你在期內提早全數清還貸款，銀行就會收取罰款。因此，假如你計劃在短期內賣樓或轉按，就要選擇罰息期較短，或者罰款較低的計劃。

第三，不要只看最低利率。利率固然重要，但並非唯一考慮因素。有時候，一個計劃的利率可能稍高，但它提供的現金回贈非常可觀，計算下來，首兩年的總支出可能反而更低。你可以用按揭計算機，將不同計劃的總成本計算一遍，找出最划算的選擇。

第四，善用按揭轉介服務。市面上有不少專業的按揭轉介公司，例如經絡按揭、星之谷等。他們會免費為你比較各大銀行的按揭計劃，而且因為他們與銀行有長期合作關係，有時能爭取到比你自己申請更佳的利率或回贈條件，能夠節省不少時間和精力。

轉按與加按操作指南

為何要考慮轉按？

有時面對財務規劃，感覺自己好像「我是假的大肚」，表面上一切安好，但內裡的壓力只有自己知道。其實，當物業的按揭罰息期一過，業主就迎來一個理財的黃金機會，就是考慮「轉按」。轉按簡單來說，就是將現有的樓宇按揭，由一間銀行轉移到另一間提供更佳條款的銀行。

最直接的好處是爭取更低的按揭利率。市場利率 постоянно 變動，如果你早年申請的按揭利率比較高，現在市場上有更低息的計劃，轉按就能立刻減輕你每月的供款負擔，長遠節省一筆可觀的利息開支。

另一個吸引之處，是銀行為了爭取轉按客戶而提供的現金回贈。這筆回贈金額可以相當不錯，很多時候足以抵銷轉按過程中產生的律師費等開支，等於零成本轉換按揭計劃，甚至還有現金落袋。同時，轉按也是一個重新選擇按揭計劃的機會，例如你可能想轉用與儲蓄戶口掛鉤的 Mortgage Link 戶口，用高息存款對沖按揭利息，增加理財彈性。

加按套現的原理與風險

當你的物業升值，就等於擁有了一筆潛在的資產。而「加按」就是將這筆資產價值釋放出來的方法。它的原理是，銀行根據你物業的最新估值，重新批出一個更高額度的按揭貸款。扣除你原有的按揭餘額後，多出來的部分你就可以作為現金提取使用。

舉個例子，假設你的物業現時估值800萬港元，而原有的按揭貸款餘額尚有300萬港元。銀行如果願意批出六成按揭，新的貸款額就是480萬港元。於是，你就可以套現 480萬 減 300萬，即是180萬港元的資金。這筆錢可以用於裝修、投資、子女教育，或者整合其他高息債務，用途非常靈活。

不過，加按套現看似吸引，但操作前必須清楚了解其風險，避免讓自己的財務狀況變成一場大肚假象，外表風光但內裡不穩。首先，加按意味著你的總負債增加了。你的每月供款額會提高，而整個還款期的總利息支出也會變多。其次，這個操作建基於物業升值。如果樓市逆轉，物業價值下跌，你的負債比率就會上升，甚至可能面臨負資產的風險。最後，加按等同一次全新的按揭申請，你需要重新提交入息證明，並且要通過銀行的壓力測試，申請不一定會獲批。因此，在決定加按前，必須仔細評估自己的還款能力和資金用途，確保自己能夠駕馭更高的負債水平。

常見問題（FAQ）

申請按揭的過程，有時會讓人覺得壓力好大，就好像坊間說的「我是假的大肚」一樣，表面看來是個沉重負擔。但其實，只要掌握了關鍵資訊，很多疑問都能迎刃而解。我們整理了一些大家最關心的問題，希望幫到你。

首次置業人士有什麼按揭優惠？

首次置業是人生大事，銀行通常都很樂意提供一些優惠來吸引「上車客」。最主要的幫助來自香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃。透過這個計劃，首次置業人士可以申請到高達九成的按揭貸款，大大減輕首期的壓力。

此外，很多銀行會提供額外的著數。例如，現金回贈就是最常見的一種，回贈金額可以幫補一下律師費和印花稅等開支。還有高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link），你可以將備用資金存入這個戶口，享受與按揭利率相等的存款利息，用來抵銷部分按揭利息支出。每間銀行的優惠都不同，所以申請前記得貨比三家，選擇最適合自己的計劃。

村屋、唐樓或未補地價居屋的按揭申請有何不同？

這幾類物業的按揭申請，確實比一般私人屋苑複雜一些，銀行審批時的考慮點也各有不同。

首先是村屋。銀行對村屋的估價比較保守，因為成交量較少，估價難度較高。銀行還會非常關注村屋的業權和路權問題，確保沒有任何法律糾紛。因此，村屋的按揭成數一般會較低，審批時間也可能較長。

然後是唐樓。申請唐樓按揭，樓齡是最大的關鍵。銀行會用一個指標（例如80減樓齡）來計算最長還款期。如果唐樓樓齡太大，譬如超過五十年，還款期可能就會很短，甚至有機會不獲批核。物業有沒有收到維修令也是銀行的考慮因素之一。

最後是未補地價居屋。由於有政府作為擔保，在擔保期內申請按揭相對容易，綠表買家最高可承造九成半按揭。不過，買家只可以向提供「居屋按揭」的銀行申請。還要注意，一旦過了政府擔保期，業主想轉按或加按套現就會非常困難，除非先向政府補回地價。

如果入息不穩定（自僱人士），應如何申請按揭？

自僱人士或者收入不固定（例如靠佣金或 freelance 工作）的朋友，申請按揭時最大的挑戰是向銀行證明自己有穩定的還款能力。因為你沒有固定的月薪糧單，所以需要準備更多文件。

最有力的證明文件是過去兩至三年的稅務局報稅紀錄（稅單）。這份文件能最客觀地反映你的實際收入。其次，你需要提供公司商業登記證、公司財務報表，以及過去六個月至一年的個人和公司銀行戶口紀錄，顯示有持續和穩定的資金流入。

申請前的準備功夫也很重要。你應該盡量將所有收入存入同一個銀行戶口，建立一個清晰的紀錄。如果資金許可，考慮申請較低成數的按揭，或者增加有穩定收入的擔保人，這樣都可以提高成功獲批的機會。